论执行异议制度的法律适用及其重构/张洪军

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论执行异议制度的法律适用及其重构

张洪军


一、执行异议的构成要件和审查处理
执行异议是指在执行程序进行过程中,案外人对执行标的主张独立的实体权利,要求排除人民法院对特定标的的强制执行。设立执行异议制度的目的在于为案外人提供救济和保护,纠正人民法院可能出现的违法或不当的执行行为,因此执行异议制度是一项重要的执行救济制度。我国民诉法第208条对执行异议的提起和处理作了专门规定。依该条规定及执行异议理论,执行异议的成立必须具备四个要件:一是提起执行异议的主体必须是案外人。案外人认为法院强制执行措施侵害了自己的合法权益才可提出执行异议。申请执行人和被执行人不能提出执行异议。二是执行异议的事由必须是案外人对执行标的主张独立的实体权利,案外人与执行标的具有法律上的利害关系,案外人对执行标的的实体权利可以是物权也可以是债权。三是案外人必须以书面或口头形式向执行员提出并提供相应证据。四是执行异议必须于执行程序开始后结束前提出。
根据案外人异议理由是否成立,民诉法规定了两种处理方式,一是对异议理由不成立的以通知书的形式驳回,二是对异议成立的,报院长批准中止执行,但中止执行仅限于案外人提出异议部分的财产范围。执行员审查异议时发现判决裁定确有错误的,报院长提交审判委员会按审判监督程序处理。
二、现行执行异议制度的缺陷
民诉法虽然对执行异议的提起和处理作了专条规定,但过于原则笼统,同时现行执行异议制度违背民诉法的基本原则,立法上存有重大缺陷。
(一)具体操作程序上的缺陷即适用上的缺陷
1、举证责任负担不明确,人民法院过多地承担了调查取证责任,没有与审判过程中举证责任原则相衔接,导致执行成本扩大,执行效率降低。2、提出异议的范围和时间界定不明确。执行标的分为生效法律文书确定的财物、行为和执行机构在执行程序中采取强制执行措施的标的物,而现行制度未就案外人对两类执行标的提出的异议加以区分,由此导致人民法院受理和处理上的困难,如整个执行程序尚未终结,而人民法院对某一特定标的物执行结束,案外人能否再对该执行标的提出异议?现行法律未能解决。3、被通知履行债务的到期债权,第三人提出异议的性质不明确。最高法院贯彻民诉法意见第300条创设了代位执行制度,但第三人提出异议是绝对性异议还是相对性异议,司法解释未作规定。由此导致执行实践的两种态度,一种是只要第三人提出异议即停止执行,一种是积极审查后再决定是否执行。4、审查时间没有限制,审查期间是否继续执行没有准则,对经审查后驳回的异议,案外人再次、多次对同一执行标的提出异议人民法院应否受理审查也没有法律遵循。5、以中止执行的方式处理合理异议不妥当。案外人对执行程序中法院不当采取执行措施的标的物提出异议,执行机构应当放弃、终止执行,而不应是暂时性的中止执行,案外人对生效法律文书确定的执行标的提出有理由异议的,如果先裁定中止执行,再交审判监督程序处理则颠倒了中止执行程序与再审程序的先后关系,按照民诉法的规定,判决裁定确有错误的,由院长提交审判委员会决定再审后裁定中止原判执行,裁定由院长署名,如果对这类案件由执行庭下裁定显然是越俎代庖。6、执行异议制度对案外人救济不彻底,同时对妨害执行行为缺少制裁措施。民诉法规定案外人异议成立的执行机构中止执行,未能解决案外人因执行侵害所受损失的赔偿问题,如错误查封扣押营运车辆造成损失赔偿,对特定标的物执行结束后,返还案外人标的物还是赔偿标的物价款,均没有具体操作办法。对案外人提出异议经审查发现判决裁定确有错误的民诉法规定按再审程序处理,但在再审程序中如何保护案外人利益,案外人能否参加诉讼,参加诉讼又处于何种诉讼地位,再审判决,裁定能否直接确认、支持案外人的请求都是悬而未决的问题。执行异议的立法本意是赋予案外人救济权,免受非法强制力的侵害,但实际上许多案外人与被执行人恶意串通,利用提出异议达到拖延、阻挠、逃避执行的目的。对此司法权显得十分软弱,人民法院或者不欲追究或者无法追究,仅以驳回异议置之。
(二)立法结构、立法内容上的重大缺陷
我国执行异议制度的实质于保护案外人的实体权利,排除不当的强制执行,因而属于实体的救济方法,民诉法规定对案外人提出的实体权利主张由执行员审查处理,执行机构的决定具有终局效力,从这些特点中可以分析出现行执行异议制度存有以下重大立法缺陷。1、由执行机构审查处理案外人实体异议,赋予执行决定(通知或裁定)终局效力,剥夺了当事人诉权,违背了民事诉讼两审终审、审执分立的基本原则。案外人向人民法院提出的异议属于实体权利的争议,有独立的诉讼请示和理由,完全符合诉的构成要件,应当通过普通民事诉讼程序解决,案外人对判决裁定不服可以提起上诉,执行机构无权对实体法律关系加以裁判,如果由执行机构审查干预案外人与被执行人之间实体法律关系,并赋予干预结果既判力,必然造成审判程序混乱,侵害案外人诉权与民事权利,并最终导致执行异议救济制度形同虚设。2、现行执行异议制度结构上缺乏程序上的救济方法,没有赋予执行当事人和利害关系人对程序事项的异议权,在异议制度上体现出重实体、轻程序的立法态度,致使当事人合法权益受到侵害时救济无门,如执行机构怠于执行,为结案任意中止执行,强迫申请人放弃利息请求,不予执行迟延履行利息,侵害了申请人的利益;执行机构未经合法程序处理执行标的物,对标的物定价折价过低,执行债务人必需的生活费用等侵害了被执行人的利益,而对此执行当事人无法通过法定的程序救济,只能求助于信访渠道。3、现行制度未赋予被执行人实体救济异议权,这是立法者认识上的一个误区。执行程序进行中,执行当事人仍然可以对自己的实体权力、诉讼权力进行处分,执行当事人也可以自行和解,当事人的处分行为可能产生生效法律文书确定的标的请求减免或延期执行的效力,如果执行机构仍继续按法律文书执行将会侵害被执行人的利益,如申请执行人、被执行人、第三人达成债权让与、或债务转移协议,可以消灭申请人的请示权;一般保证合同纠纷的保证人可以对申请人行使先诉抗辩权达到迟延执行的目的,因此赋予被执行人实体异议权完全必要。有的同志认为被执行人可以通过再审程序获得救济,因而没必要允许被执行人提出执行实体异议,笔者认为二者不能混同,根本区别在于被执行人实体异议并非认为判决、裁定确有错误而是在执行中出现当事人处分行为使生效法律文书内容发生实际变化,被执行人针对的是申请人的请求权而非判决裁定。
三、执行异议制度的补救与重构
对现行执行异议制度的修订应分两步走,一是维持现状,对具体适用程序问题以司法解释方式补救,二是在条件成熟时,以立法重构异议救济制度。
(一)补救
1、确立案外人承担举证责任原则,人民法院不负调查取证义务,只负责审核证据,对证据的审核应该适用模拟开庭法,由案外人提供证人、书证,承担异议产生的费用,申请执行人可以质证,被执行人不论同意申请人还是案外人的主张也要承担相应的举证责任。2、区分对生效法律文书和对强制执行措施提出的异议,正确受理、处理异议。对生效法律文书确定的执行标的存有异议,在全部执行程序终结前任何阶段都可以提出,在处理上,异议成立时应交审判监督程序,按再审程序裁定中止执行。对强制执行措施的异议,应于对特定标的物执行结束前提出,否则不予受理,对异议成立的裁定停止执行或终止执行,将特定标的物恢复原状,以上两种情况执行结束后,案外人异议未获支持的,可以另行起诉申请权利人求偿。3、对到期债权第三人提出的异议应定性为绝对异议,但允许存在例外。即生效法律文书已确定债务人对第三人享有的到期债权,债务人尚未申请执行的人民法院可以排除第三人异议并对第三人实施强制执行。在其他情况下,第三人一经提出异议,人民法院应当放弃审查和执行,但为了防止第三人逃避责任,申请人可以代被执行人对第三人提起代位诉讼,待判决确定后,根据判决认定的到期债权是否成立再确定对第三人是否实施强制执行。4、因案外人提出异议引起的再审程序应当正确保护案外人合法权益。对案外人应否参加再审程序,处于何种诉讼地位,争议颇大,笔者认为对案外人的保护可以采取两种方式,第一种是再审撤销原审生效判决,驳回原胜诉者请求案外人另行起诉原审当事人;第二种是再审撤销原判,发回重审,案外人以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼,这两种处理方式是基于有独立请示权第三人参加诉讼的特点而采取的,案外人是否参加再审程序及所处诉讼地位不能一概而论。5、设立执行异议担保制度,命令案外人提出异议时提供财物质押担保,一方面法院可以在审查期间停止执行,另一方面可以有力地制裁恶意异议人。
(二)重构
对执行异议制度的立法重构,可以参照、借鉴德国、日本、我国台湾地区的强制执行立法,将执行异议救济分为程序上的救济和实体上的救济,或称为执行异议和异议之诉。
1、执行异议。即程序上的救济方法,用于解决程序事项。其法律特征或构成条件如下:一是提出主体限于执行当事人(即申请执行人和被执行人)和利害关系人(即案外人)。二是异议的范围限于执行机构的决定,办案程序和方法,异议的请求分为积极救济与消极救济,积极救济即申请执行人请求执行机构为一定行为,如请求查封被执行人财务帐目,冻结银行存款,消极救济即被执行人或案外第三人请求执行机构更正或撤销已为的执行行为,如被执行人认为拍卖底价太低或未经拍卖即作价抵债违反程序,即可请求更正。三是异议于执行程序终结前向执行机构提出,由执行机构对程序事项作出裁决,异议不成立的裁定驳回,对裁定可申请复议一次。异议成立的,根据请求性质,执行机构积极作为或撤销,更正原处分行为。2、异议之诉。指异议人对申请执行人的请求存有实体上的争议,要求对争议实体权利义务进行裁判,以排除强制执行的实体救济方法。根据异议主体不同,可分为债务人异议之诉和第三人异议之诉。
A:债务人异议之诉的构成和处理。第一、诉讼的当事人原告为被执行人,被告为申请执行人。第二、诉讼的理由为消灭或防碍申请人请求,消灭理由如债务,消灭提存等,防碍理由如申请人同意延期履行,和解协议正在履行之中,被执行人享有先诉抗辩权,由于该诉讼以消灭或变更某种实体权利义务关系为目的,按诉的理论,该诉讼的性质应定性为形成之诉。第三、必须在整个执行程序终结前向执行法院相关审判庭提出。否则不予受理,对执行中已经结束的执行部分不能提出异议之拆,但异议人可另行起诉申请人要求损害赔偿或返还不当得利。第四、在处理上,异议之诉不合法的裁定驳回,起诉请求无充分证据理由的,判决驳回诉讼请求异议之诉成立的,对消灭请求,判决债权人不得再凭借执行根据主张强制执行,对妨碍请求,判决宣告在一定条件下或期限内,债权人不得主张强制执行。
B:第三人异议之诉的构成和处理。第一、诉讼的当事人,原告为与特定执行标的物有法律上利害关系的第三人(案外人),被告为申请执行人,如果被执行人也否认第三人请求,则第三人可同时起诉被执行人。第二、诉讼的理由是第三人对特定执行标的物享有足以排除强制执行的权利,最典型的如对标的物享有所有权或抵押权、留置权、共有权。由于该诉讼是以请求法院确认权属、权利,以排除执行为目的,因此其诉的性质应定性为确认之诉。第三、必须于对特定标的物执行结束前向执行法院相关审判庭提出,异议提出后不具有阻止继续执行的效力,但可以提供担保暂缓执行,对特定标的物执行结束后起诉的,不予受理,在异议之诉审理中,执行结束的,第三人可以变更诉讼请求返还财物或损害赔偿。第四、在处理上,诉讼理由不成立的判决驳回诉讼请求,诉讼成立的,应当判决确认第三人所享有的实体权利,审判庭或第三人将生效判决书交执行机构,执行机构据此撤销对特定标的物的强制执行,如解除查封、扣押、冻结。
对于债务异议之诉和第三人异议之诉所作的各类裁决,应当允许当事人上诉,但为避免欠拖不决,造成诉累,可设立特殊的审限,规定一审收到异议之诉后十五日内审结,二审收案后一个月内审结。
(作者单位:山东省东营市垦利县人民法院)


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中山市物业管理实施细则

广东省中山市人民政府


颁发《中山市物业管理实施细则》的通知

中府[1999]24号

火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位:
现将《中山市物业管理实施细则》发给你们,请认真贯彻执行。

一九九九年三月二十九日




中山市物业管理实施细则

第一章 总则
第一条 为规范物业管理,明确业主、使用人和物业
管理公司的权利和义务,保障物业的合理使用,创造整洁、
文明、安全的居住环境,根据《广东省物业管理条例》的规
定,结合本市实际,制定本细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理适用本细则。
本细则所称物业,是指已建成并交付使用的住宅、工
业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。
本细则所称物业管理,是指业主组成业主委员会对其
物业的共用部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的
活动。
本细则所称物业管理区域,是指业主委托物业管理公
司实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围。
第三条 中山市建设委员会是本市物业管理行业的行
政主管部门(以下简称主管部门),负责本市行政区域内物
业管理工作的监督、管理和本细则的组织实施。
本市的其他相关行政管理部门在各自职责范围内,负
责做好物业管理的有关工作。
第四条 物业管理区域的划定,应遵循有利于推行社
会化、专业化管理,降低管理成本,形成规模效益,提高管
理质量和水平的原则,由房地产开发企业或其委托的物业管
理公司在房屋竣工验收前,向主管部门提出申请,批准后应
抄送当地公安部门。

第二章 有关部门及其职责
第五条 主管部门物业管理的主要职责是:
(一)制定关于物业管理的政策、规范性文件,规范
物业管理市场行为;
(二)负责对物业管理公司进行资质管理;
(三)对物业管理公司的经营活动进行监督、检查;
(四)协调解决物业管理工作中的重大问题。
第六条 火炬区及各镇、区的建设行政管理部门物业
管理的主要职责是:
(一)指导及协助成立或更换业主委员会,负责业主
委员会的备案工作;
(二)指导和监督业主委员会开展物业自治管理;
(三)协调解决物业管理相关问题。
第七条 火炬区及各镇区的城管部门在职责范围内,
负责做好物业管理区域内的有关管理工作。
居民委员会应按《城市居民委员会组织法》的规定,
积极履行自身职责,协助有关部门及物业管理公司做好物业管
理工作。
第八条 公安部门对物业管理公司的保安工作应给予
业务上的指导和监督,加强与物业管理公司联系,支持物业
管理公司做好物业管理区域内的安全防范工作。

第三章 业主和业主委员会
第九条 业主是指物业的所有权人,业主依法享有参
与物业管理有关事务的权利,并承担相应的义务。
业主的主要权利:
(一)参加业主大会;
(二)享有业主委员会的选举权和被选举权;
(三)表决通过业主公约和业主委员会章程;
(四)监督业主委员会和物业管理公司的管理工作。
业主的主要义务:
(一)执行业主大会和业主委员会的有关决定、决议;
(二)遵守业主公约和有关物业管理的制度、规定;
(三)按时交纳物业管理费;
(四)正确使用和维护物业及其附属设施。
第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,业
主大会行使下列职权:
(一)选举、撤换业主委员会组成人员,监督业主委
员会的工作;
(二)通过业主公约和业主委员会章程;
(三)批准物业管理委托合同;
(四)决定有关业主利益和物业管理的重大事项;
(五)监督物业管理公司执行物业管理委托合同的情
况。
第十一条 物业已交付使用的建筑面积达到50%以
上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且
使用已超过一年的,应当依照规定召开首次业主大会。
第十二条 建设单位(包括除商品房以外的其他产权
单位)应以首任业主的身份,负责组织(或委托物业管理公
司组织)召开首次业主大会,物业所在区、镇建设行政管理
部门应当指导、协助业主召开业主大会。业主委员会成立后,
业主大会由业主委员会负责召开。业主大会每年至少召开1
次。业主可以提议召开临时业主大会,临时业主大会的召开,
应经有20%以上投票权的业主提议,业主委员会在接到提议
后10日内应当召开。
第十三条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的
业主出席,业主大会的决定应有过半数以上投票权的参加会
议的业主同意才能通过。决定事项通过后应当予以公布。
第十四条 召开业主大会,可以由业主或业主的书面
委托代理人直接出席召开,如有过半数以上投票权的业主同
意或因物业附近场地条件限制等情况,经召集大会的组织向
主管部门作出书面报告,取得主管部门的同意,业主大会也
可以书面代理的间接出席方式召开。
书面方式召开的大会,其过程必须有公证人员进行公
证。
第十五条 业主的投票权,住宅按每个产权单位计算
表决权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。
对物业建筑面积500平方米以下的,以每100平方米为单位
计算表决权,不足100平方米,按1票计算,然后每增加100
平方米增加1票。对物业建筑面积500平方米以上的,每增
加1000平方米增加1票,总票数最多不能超过10票。业主
委员会和物业管理公司有约定的,可照其约定。
第十六条 业主身份以售房合同或产权登记为准。业
主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房
合同或产权证上登记的业主超过1人的,均可按享有的产权
比例行使业主权利。
第十七条 开发建设单位未售出的空房,由开发建设
单位作为业主参加业主大会。
第十八条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权
益的物业管理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主
大会负责,履行下列职责:
(一)召集和主持业主大会,报告物业管理的实施情
况;
(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草
案报业主大会通过,监督业主公约的实施;
(三)有权选聘物业管理公司,代表业主签定物业管
理委托合同,并负责合同的履行;
(四)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管
理公司的管理服务活动;
(五)审议物业管理公司制订的年度维护管理计划和
大宗维修项目的维修费用报告;
(六)监督及配合物业管理公司开展日常管理工作。
第十九条 首届业主委员会由首次业主大会选举产
生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员
会每届任期两年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持
召开业主大会,选举下一届业主委员会。业主委员会成员可
连选连任。
第二十条 业主委员会由业主担任。业主委员会委员
应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强、有
一定组织能力的人员担任。
第二十一条 业主委员可设置主任、副主任,主任、
副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额,根据
物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下的物业,业主
委员会成员设5人,建筑面积5万平方米以上的,每超出1
万平方米可增设1人,最多不超过15人。
第二十二条 业主委员会候选人人选,由所在镇、区
建设行政管理部门征求有关各方意见后确定;也可由10%以
上的业主提名候选人,但只能一次性推举一名。
第二十三条 业主委员会会议由主任定期召集,召开
会议必须有过半数的委员出席,会议设会议记录制度,会议
作出的决定须经过半数委员同意,会议决定的事项应向全体
业主公布。
第二十四条 业主公约是由业主共同订立的有关物业
管理的协议,对全体业主具有约束力。业主公约和业主委员
会章程不得与法律、法规和规章相抵触。
第二十五条 业主转让或出租物业时,应将业主公约
作为转让合同或租赁合同的附件,对受让人或承租人具有同
等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同
签订之日起15日内,将物业转让或者出租的情况告知业主
委员会和物业管理公司。
第四章 物业委托管理
第二十六条 物业管理公司是指依法设立的从事物业
管理服务的企业法人。从事物业管理的企业必须持有主管部
门核发的《物业管理资质证书》,并向工商行政主管部门申
请注册登记,领取营业执照,方可开业。
第二十七条 物业管理公司必须配备建筑、市政、园
林绿化、水电、财务等方面的专业管理人员,所聘用的技术
安全性较强的维护人员,必须持有有关专业部门颁发的上岗
证。
第二十八条 物业管理公司在接受物业管理委托后,
是该物业管理工作的直接责任人,其主要责任是:
(一)履行《物业管理委托合同》,按本细则规定的维
护管理内容、标准管理物业;
(二)保管好物业的综合验收资料;
(三)合理收取和使用物业管理费;
(四)对物业范围内的违章和违法行为,依据业主公
约及本细则规定进行处理,对须给予行政处罚的,应及时移
交有关行政管理部门处理;
(五)接受业主、使用人的监督,定期听取业主、使
用人对物业管理的意见;
(六)接受主管部门的物业管理工作考评。
第二十九条 物业经竣工综合验收合格后,由建设单
位向业主委员会正式移交物业管理权。物业竣工后综合验收
前的物业,由建设单位选聘和委托物业管理公司进行前期管
理。物业移交后,由业主委员会选聘和委托物业管理公司进
行管理。
第三十条 物业管理委托是指业主组成业主委员会对
其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理
的活动。
第三十一条 委托物业管理公司提供物业管理服务,
委托与受委托方应当遵循平等、自愿原则签订物业管理委托
合同。物业管理委托合同应当包括以下内容:
(一)物业的基本情况;
(二)委托管理、服务事项;
(三)物业管理服务质量标准;
(四)物业管理服务费用标准、收费方式;
(五)物业管理酬金标准及支付方式;
(六)合同期限、合同提前终止的约定;
(七)物业、业主及住户资料的管理和移交方式;
(八)委托人与被委托人的责、权、利;
(九)法律责任及解决纠纷的途径;
(十)委托人与被委托人双方约定的其他事项。
第三十二条 业主委员会辞退物业管理公司应经业主
大会同意,物业管理公司自行辞退,应向业主大会报告,并
经主管部门备案,双方均应提前3个月通知对方,辞退行为
必须按照合同及有关规定进行并办理移交手续。
第三十三条 建设单位移交物业管理权时,应当同时
移交下列资料:
(一)住宅小区公用设施、设备等清单;
(二)住宅小区规划图、竣工总平面图;
(三)单位建筑和结构竣工图、公用设施和设备竣工
图;
(四)道路、管网、绿化竣工图;
(五)工程质量评定验收资料;
(六)住宅小区综合验收资料;
(七)售房资料(包括房屋使用说明书和房屋质量保
证书)及其他必要资料。
第五章 物业的使用和维护
第三十四条 业主和使用人使用房屋不得有下列行
为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变
房屋用途;
(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、
天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、占等;
(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;
(四)利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权
益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后
果,由其自负。
第三十五条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)践踏、占用绿地,占用通道等共用场地;
(二)擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外
观,违反规定安装外墙防护设施,损毁设施、设备,危及房
屋安全;
(三)乱搭乱建,在房屋公用部位乱堆乱放、随意占
用;
(四)乱停乱放车辆;
(五)破坏绿化,损毁树木、园林艺术雕塑,影响景
观;
(六)乱抛乱堆垃圾杂物,倾倒余泥,堆放排放有毒
物质,污染环境,存放易燃、剧毒、放射性等危险物品;
(七)饲养禽畜;
(八)发生超过规定标准噪音;
(九)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(十)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第三十六条 业主或使用人自行聘请进入住宅小区内
进行装修、维修、检修的单位和个人,应当遵守房屋使用说
明书和业主公约,并须报经物业管理公司批准,办理进场施
工准许证后,方可动工。
第三十七条 业主或使用人自聘装修物业的,物业管
理公司可向每户业主或使用人收取不高于2000元的装修保
证金。装修完成后,没有发现损害房屋结构、外貌和公共部
位以及其他违反规定行为的,物业管理公司应把装修保证金
退回业主或使用人。
第三十八条 房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房
屋安全及公共安全的,按规定应由业主或使用人及时修缮。
拒不修缮的,由物业管理公司进行修缮,其费用由业主或使
用人负责。
第三十九条 有关施工单位在物业管理区域内从事工
程建设或检修工程时,须通知物业管理公司,接受物业管理
公司监督,确保区内物业的完好,工程垃圾应及时清理,工
程完工后应清理好施工现场并恢复原状。
供水、供电部门人员及车辆可凭工作证件或车辆标志
进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。
第四十条 有关施工单位因施工或检修,破坏了区内
物业的,应按规定给予赔偿。
第四十一条 物业管理区域内的设施或植物影响了有
关专业公共设施的安全时,有关专业管理部门应按专业管理
规定和要求,通知物业管理公司配合处理。
第四十二条 建筑物的维修责任,如损坏责任明确的,
由责任人承担,其他则按下列规定承担:
(一)房屋自有部分由业主或使用人负责;
(二)毗连部分,由毗连部分的业主共同承担;
(三)建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同
承担;
(四)物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全
体业主共同承担。
物业共有部位、共有设施、设备维修更新时,其费用
从物业管理维修基金增值部分中开支;增值部分不足以开支
的,由物业管理维修基金垫支,垫支部分应当向业主收回。

第六章 物业管理的内容及要求
第四十三条 物业管理的基本内容指建筑物主体外的
共用部位、共用设施、设备、共同事务的管理,具体包括:
(一)物业管理区域内的道路、门牌、路灯、排水管
道等设施的养护,定期清疏排水管井;
(二)物业管理区域内的树木花草、园林建筑小品和
其他园林设施的养护;
(三)物业管理区域内的环境保洁、垃圾清运、公厕
保洁及环卫设施的养护;
(四)安全防范服务;
(五)车辆停放及其场地的管理。
第四十四条 物业管理公司必须组建保安组织,配合
公安部门维护物业管理区域的治安秩序,具体内容包括:
(一)担负小区门卫、守护和巡逻护卫;
(二)做好小区防火、防盗、防破坏和防治安灾害事
故的工作;
(三)向物业管理区域内的居民宣传治安防范和治安
管理规定;
(四)协助公安部门预防和打击各类违法犯罪活动。
第四十五条 物业管理的基本标准:
(一)建筑物管理:
1、外墙完好、外观整洁,房屋完好率达98%;
2、建筑物外墙防护设施按规范设置,统一有序,没有
锈蚀;
3、公共通道、楼梯、地下室整洁干净,无障碍物;
4、消防通道畅通无阻;
5、建筑物零修及时率和及格率达100%;
6、建筑物标志明显、规范;
7、没有乱搭乱建、乱摆乱放、乱贴乱挂,以及改变建
筑物结构、外貌的现象。
(二)设备管理:
1、设备良好,运行正常,无重大管理责任事故;
2、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害
发生;
3、供电系统保证24小时正常运行,出现故障,立即
排除;
4、消防系统配备齐全,完好无损,可随时启用;
5、电梯系统按规定时间运行,安全设施齐全有效,通
风、照明及其他附属设施完好,梯厢、井道清洁;
6、按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。
二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱
全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及
隐患。设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。
7、中央空调系统运行正常,无超标噪音和严重滴漏水
现象。窗式及分体式空调的安装位置统一,排列有序。
(三)市政公用设施管理:
1、管网设施敷设安全、美观,使用正常,没有泄露现
象;
2、管线架设安全、整齐规范、统一有序;
3、排水系统畅通,汛期道路无积水,楼内、地下室及
车库无积水、浸泡发生。排水井、盖完好无缺,道路畅通,
路面平坦;
4、照明路灯使用正常;
5、公共文体娱乐设施使用正常。
(四)园林绿化管理:
1、绿地内清洁,无黄土裸露,无破坏、占用现象;
2、路树、绿篱无缺株、枯萎;
3、园林建筑小品和其他园林设施完好,整洁。
(五)环境卫生管理:
1、路面、公共场地的保洁率达95%以上;
2、没有乱贴、乱挂、乱画现象;
3、垃圾日产日清;
4、公厕保洁做到无臭味、无苍蝇;
5、化粪池使用正常;
6、环境卫生设施完好、整洁。
(六)交通管理:
1、停车场、行车线路标志明显;
2、车辆管理有序,进入物业管理区域的车辆,集中停
放到停车场或指定停车点,无乱停、乱放现象。

第七章 物业管理费用
第四十六条 物业管理服务费,是指业主和使用人,
为确保物业的完好及正常使用,保持良好的生活环境和市容
市貌环境而投入的管理、养护和维修的费用。
第四十七条 对物业竣工后已交付业主使用,并已实
施物业管理的物业,经主管部门现场检查,出具交付业主使
用意见书后,报价格行政主管部门批准或备案,领取收费许
可证,物业管理公司方可收取物业管理服务费。
主管部门现场检查包括如下内容:
(一)该物业(或部分物业)内的单项工程已办理竣
工验收手续;
(二)该物业(或部分物业)已具备交付业主使用的
基本条件。包括已接通永久用水、用电,道路和排污渠道畅
通,影响居民居住安全的设施已经拆除,施工余泥全部清理
完毕等;
(三)预售或销售合同中向业主承诺交付使用时应有
的配套设施及其他使用条件已具备。
第四十八条 业主和使用人应当遵守业主公约,按照
物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理
服务费。
建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修
费用,分摊比例应当不低于收费标准百分之五十,但不应因
此而增加其他业主的负担。
第四十九条 对实施了物业管理的物业,实行物业管
理公司统一向住户收取综合性的物业管理服务费。
已成立业主委员会的,物业管理服务费的收费标准由
物业管理公司与业主委员按政府指导价约定或者由双方协
商确定。
物业已付使用尚未成立业主委员会的,物业管理服务
的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出,报市
价格行政主管部门核定。
第五十条 政府指导价按省公布的标准,一般每年调
整一次。
对获得全国城市物业管理优秀住宅小区称号的住宅小
区,经与业主或业主委员会协商同意,收费可按规定的指导
价上浮30%,获得省称号的住宅小区,可按规定的指导价上
浮15%。
第五十一条 物业管理公司的收费项目和标准应当
向业主公布。
物业管理公司在物业管理委托合同约定以外自行提供
服务,未经业主委员会或者业主认可的,业主或者使用人可
以不支付服务费用。
第五十二条 物业管理公司向业主、使用人预收物业
管理费,除业主、使用人自愿外,最多预收三个月的费用。
第五十三条 物业管理公司的经费来源主要为管理服
务费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他合法收入。
第五十四条 物业管理公司在日常管理工作以外,为
业主提供专项服务的收费标准由双方约定,报价格行政主管
部门备案,其收入用作管理经费。
第五十五条 物业管理公司接受委托实施物业管理,
并相应收取公共性服务费,其他部门和单位不得再重复征收
性质和内容相同的费项;同时,不允许以各种名义向物业管
理公司收取或摊派任何费用。
第五十六条 物业管理公司可享受国家对第三产业的
优惠政策。
第五十七条 鼓励物业管理公司发展多种经营,开展各
种有偿和无偿的便民服务,增加经营收入,逐步改善和提高
企业的经济效益。
第五十八条 物业管理公司的管理费收支帐目每季度
向业主、使用人公布一次,并报主管部门备案。
第五十九条 业主委员会应当设立物业管理维修基金。
物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%的比
例,在建设工程综合验收时,一次性划拨给业主委员会,并
将其列为综合验收的必检专项。该项费用应列入建设成本。
物业管理维修基金的所有权属全体业主共同所有。
物业管理维修基金由行政主管部门设立专款帐号代为
管理,专款专用。维修基金闲置时,可用于购买国债或者用
于法律、法规规定的其他范围,严禁挪作他用。
物业管理维修基金自存入维修基金专户之日起计息,利
息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第六十条 物业管理维修基金的使用,先由物业管理公
司提出计划,经业主委员会批准,再报主管部门审批。
第六十一条 建设单位有经营性用房划拨给物业管理
公司的,可以折价抵扣物业管理维修基金数额,经营性用房
产权属全体业主,经营性收入纳入物业管理维修基金。建设
单位在预(销)售物业时,承诺用经营性用房收入补贴物业
管理服务费的除外。
第六十二条 建设单位向业主委员会移交物业管理权
时,应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服
务的公共用房和管理用房。移交物业管理用房,应作为建设
工程综合验收的必检专项。
第六十三条 住宅小区物业管理用房,按总建筑面积
1.5-2‰比例提供,公共用房按2-3‰比例提供,商业大厦按
3-5‰的比例提供。公共用房经业主委员会同意可用作商业
用房,所得收入用于补贴物业管理费用。
第六十四条 如实行分期分批综合验收的,则应按当
期当批物业投资额的规定比例拨付物业管理维修基金和提
供物业管理用房。

第八章 法律责任
第六十五条 业主、使用人、物业管理公司和建设单
位之间发生纠纷时,当事人可以通过协商或者调解解决,协
商、调解不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第六十六条 物业管理公司违反本细则规定,有下列
行为之一的,由主管部门责令其限期改正、赔偿损失;并可
视情节轻重,由主管部门降低其资质等级或者注销其物业管理
资质证书:
(一)建筑物主体外的共用设备、共用设施不按期修
缮或者养护、维修不当,造成业主损失的;
(二)管理制度不健全,管理混乱;
(三)服务管理不当,使公用设施、设备遭受损失的;
(四)乱搭乱建,擅自改变物业管理区域内共用设施、
共用场地用途的;
(五)不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。
第六十七条 物业管理公司有自定收费项目,擅自扩
大收费范围,提高收费标准等价格违法行为的,由价格行政
主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定处理。
第六十八条 建设单位不及时移交物业管理维修基金
和物业管理用房的,由主管部门责令其限期履行;逾期不履
行的,业主委员会可以依法向人民法院起诉。
第六十九条 业主或使用者违反本细则第三十四条、
第三十五条规定的,由业主委员会或其授权的物业管理公司
予以制止、限期改正;逾期不改正的,由物业管理公司恢复
原状,恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失,由责任
人承担。
第七十条 业主之间发生的有关物业纠纷,物业管理
公司有调解责任,调解不成的,由业主自行到法院起诉。
第七十一条 业主不配合房屋本体部位和房屋毗连部
位的维修时,物业管理公司可以采用以下办法:
(一)在小区内予以公布;
(二)与有关部门协商,采取相应的必要措施;
(三)向人民法院提起诉讼。
第七十二条 业主、使用人不按约定交付物业管理、
维修等分摊费用的,物业管理公司可以催缴、限期交付;逾
期仍不交付的,按合同约定加收滞纳金,合同没有约定的,
可按每日加收欠缴金额1‰的滞纳金;经催收仍不交付的,
可累积计帐,在物业转让时,由房地产交易机构代为扣除;
物业管理公司也可与有关部门协商,采取必要的措施协助催
缴有关费用或者依法向人民法院起诉。
第七十三条 本细则与法律、法规有抵触的,以法律、
法规为准。
第七十四条 本细则自颁发之日起实施。中山市人民
政府《转发市建委〈中山市城镇住宅小区管理试行办法〉的
通知》(中府[1996]8号文)同时废止。

山西省节约用水条例

山西省人大常委会


山西省节约用水条例

(2012年11月29日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过)


第一章总则

第一条为了加强节约用水管理,科学合理利用水资源,保障经济社会可持续发展,根据《中华人民共和国水法》和有关法

律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条节约用水应当坚持统一规划、总量控制、合理调配、高效利用的原则。
鼓励使用再生水,合理利用地表水,有效涵养和保护地下水。
第三条县级以上人民政府应当统筹城乡节约用水工作,并将其纳入国民经济和社会发展规划,建立健全节约用水的体制和

机制,实行节约用水责任制和考核评价制度,建设节水型社会。
第四条省人民政府水行政主管部门负责全省节约用水工作;省人民政府住房和城乡建设行政主管部门指导城市节约用水工

作;省人民政府发展和改革、经济和信息化等相关行政主管部门按照各自职责做好相应的节约用水工作。
设区的市、县(市、区)人民政府确定的有关节约用水行政主管部门(以下简称节约用水行政主管部门),按照职责分工

负责本行政区域内相关的节约用水工作。
乡(镇)人民政府、街道办事处配合节约用水行政主管部门开展节约用水工作。
第五条任何单位和个人都有节约用水的义务,并有权对违反节约用水规定的行为进行制止和举报。
节约用水行政主管部门应当向社会公布违法用水举报方式,对违法用水行为及时调查和处理。

第二章计划用水和计量管理

第六条县级以上人民政府水行政主管部门应当根据上一级节约用水规划,以及本行政区域经济社会发展要求、水资源状况

和水资源综合规划,会同同级发展和改革、经济和信息化、住房和城乡建设等行政主管部门,编制本行政区域节约用水规

划,报同级人民政府批准后施行。
节约用水规划的修订,按照规划编制程序经原批准机关批准。
第七条县级以上人民政府发展和改革行政主管部门会同同级水行政主管部门根据节约用水规划、用水定额、经济技术条件

以及水量分配方案确定的可供本行政区域使用的水量,制定年度用水计划。
第八条用水单位和个人已经采取节水措施,单位产品用水量低于用水定额标准,并且不影响公共利益和他人用水合法权益

,确需新增用水的,应当按照下列规定申请核定用水计划指标:
(一)自建取水设施的新建、改建和扩建建设项目新增用水的,依法重新办理取水许可手续后向原核定机关申请核定;
(二)使用公共供水的单位和个人新增用水的,向原核定机关申请核定。
第九条有下列情形之一的,原核定机关按照国家有关规定,核减用水单位和个人的用水计划指标:
(一)因自然原因使水资源不能满足本地区正常供水的;
(二)社会总需水量增加又无法获得新水源的;
(三)当地地下水严重超采又无其他替代水源的;
(四)因转产、减产、停产减少用水量的;
(五)拒不执行再生水配置方案的;
(六)其他确需核减用水量的。
第十条用水单位和个人应当安装用水计量设施。用水计量设施必须使用经计量行政主管部门检定合格的产品。
用水计量设施发生故障的,应当及时修复或者更换,经检定合格后方可使用。
用水单位和个人不得擅自改装或者故意损坏用水计量设施,不得阻挠抄表计量。
第十一条城镇居民生活用水实行一户一表,计量到户。
非居民生活用水户应当根据不同用水性质类别,分别安装用水计量设施,并实行总水表与分水表分别计量。
工业企业主要用水车间和用水设备应当单独安装用水计量设施。
农村地区实行村民生活用水与农田灌溉用水分别安装用水计量设施,分类计量。
第十二条用水实行计量收费。供水单位不得对用水户实行包费制。
城镇居民生活用水实行抄表到户,公共供水单位应当按时按量收取水费。
非居民生活用水户在用水计划指标范围内用水的,应当按照规定的标准缴纳水资源费和水费。对超过计划用水的部分,累

进收取水资源费和水费,具体办法由省人民政府制定。
农村地区逐步推行基本水价和计量水价相结合的水价制度,定期公布村民生活和农田灌溉用水量、水价和水费收取记录。
第十三条农业用井转为非农业用途的,用水单位应当依法办理取水许可变更手续,重新核定用水计划指标,并按照新的用

水性质类别缴纳水资源费和水费。
第十四条省、设区的市人民政府应当根据当地水资源状况和经济社会发展水平,按照补偿成本、合理收益、优质优价、公

平负担的原则和定价权限合理调整水价,实行分类分质定价和阶梯式水价。
城镇居民生活用水阶梯式水价,由省、设区的市人民政府按照定价权限确定。
第十五条县级以上人民政府水行政主管部门应当严格执行用水统计制度,改进和规范用水统计方法,保证用水统计数据真

实、完整。

第三章节水措施

第十六条本省限制高耗水工业项目建设和高耗水服务业发展,限制农业粗放用水。
严格执行建设项目水资源论证制度。对未依法完成水资源论证工作的建设项目,不予批准。
第十七条县级以上人民政府水行政主管部门应当根据当地地下水超采程度,地表水替代地下水水源工程建设情况,会同有

关部门制定地下水超采区和地表水供水区域水源置换和关井压采实施方案,报本级人民政府批准后实施。
第十八条工业用水应当采用节水型工艺、设备和产品,禁止使用国家公布的淘汰名录中的高耗水工艺、设备和产品;已安

装的,用水单位应当在规定时间内更换或者进行节水改造。
第十九条工业用水日均用水量在1000立方米以上的,应当定期开展水平衡测试,并向节约用水行政主管部门报送测试资料

。水平衡测试应当符合国家规定的方法和规程。
第二十条工业用水应当采取循环利用、综合利用等措施,提高水的重复利用率。重复利用率不得低于行业标准和地方标准


工业间接冷却水应当循环利用或者回收利用,不得直接排放。
以水为主要原料的生产企业应当采用节水型生产工艺和技术,生产后的尾水应当回收利用,不得直接排放。
第二十一条新建、改建、扩建的建设项目应当在可行性研究阶段编制节约用水报告,制定节约用水措施,配套建设节约用

水设施。节约用水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。
第二十二条采矿企业应当配套建设矿井水综合利用设施,并在采矿作业中优先使用矿井水。矿井水确需排放的,应当达到

地表水环境质量标准Ⅲ类。
第二十三条县级以上人民政府应当逐年增加农业节水专项资金投入,兴建蓄水设施,扶持灌区、灌溉管道、渠道、排灌泵

站技术改造等农业节水灌溉工程,明确产权和维护责任。
第二十四条农业灌溉应当采取管道或者渠道防渗方式进行输水,并采用管灌、喷灌、微灌、滴灌等先进节水方式,提高用

水效率。已建成的农业用水设施不符合节水灌溉标准的,应当进行更新改造。
鼓励有条件的单位和个人因地制宜建设集雨水窖、水池、水塘等蓄水工程,拦蓄雨洪水。
第二十五条洗浴、滑雪场、现场制售饮用水等用水户应当采取节水措施,安装节水设施、器具。
洗车行业用水户应当安装循环用水洗车设备;在再生水输配管网覆盖区域内的,应当使用再生水。
第二十六条园林绿化、环境卫生、建筑施工应当优先使用雨水和符合水质要求的再生水。
城镇园林绿化应当选种耐旱型花草树木,采用喷灌、微灌等节水方式浇灌。
第二十七条建设单位应当安装、使用符合国家标准的节水型设备和产品。已安装使用的非节水型设备和产品,应当按照国

家有关规定逐步更换。
任何单位和个人不得生产、销售国家公布淘汰的非节水型设备和产品。
第二十八条用水单位应当使用、维护节水设施,保证正常运行,不得擅自停止使用。
第二十九条建设城镇生活污水集中排放和处理设施,应当统筹规划、配套建设再生水输配管网。再生水输配管网覆盖区域

内的工业企业,应当优先使用符合用水水质要求的再生水。
新建的宾馆、学校、居民区、公共建筑等建设项目,应当配套建设雨水集蓄和再生水使用设施;已建成的,应当逐步配套

雨水集蓄和再生水使用设施。
第三十条新建城镇(含城市新区)、工业园区和旧城改造项目,应当同时建设自来水、再生水输配管网,实行分网、分质

供水。
第三十一条供水企业、自建供水设施单位和农村集中供水站应当加强供水设施的检修和维护,减少输水损失。
第三十二条县级以上人民政府应当安排资金,支持节水技术研究开发、节水技术和产品的示范与推广、节水宣传培训、信

息服务和表彰奖励等。
第三十三条县级以上人民政府对再生水、矿井水利用等非常规水源开发利用项目,实行财政补贴。
第三十四条县级以上人民政府应当加强节约用水宣传工作。
教育机构应当对受教育对象进行节水教育。
新闻媒体应当定期刊登或者播报节水公益广告。
宾馆、影剧院、体育场馆等公共场所应当设置节水宣传标语,宣传节水知识。
第三十五条节约用水行政主管部门应当会同同级有关部门制定节约用水考核评价标准,对用水单位进行节约用水评价和监

督。
第三十六条节约用水行政执法人员行使监督检查职责时,应当出示执法证件,有权采取下列措施:
(一)进入用水现场开展检查,调查了解节约用水有关情况;
(二)要求被检查单位或者个人提供节约用水有关文件、资料;
(三)责令被检查单位或者个人停止违法行为,履行法定义务。
接受监督检查的单位或者个人应当配合监督检查工作,不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法执行公务。

第四章法律责任

第三十七条违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。
第三十八条违反本条例规定,用水单位和个人新增用水量,未申请核定用水计划指标的,由节约用水行政主管部门责令限

期改正;逾期不改正的,处以三千元以上二万元以下罚款。
第三十九条违反本条例规定,有下列行为之一的,由节约用水行政主管部门责令改正,处以二万元以上十万元以下罚款:
(一)工业间接冷却水未经循环利用或者回收利用直接排放的;
(二)以水为主要原料的生产企业生产后的尾水未经回收利用直接排放的。
第四十条违反本条例规定,擅自停止使用节水设施的,由节约用水行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万

元以上五万元以下罚款。
第四十一条违反本条例规定,有下列行为之一的,由节约用水行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,分别按照下列

规定处罚:
(一)洗浴、滑雪场、现场制售饮用水等用水户未安装节水设施、器具的,处以五千元以上五万元以下罚款;
(二)洗车行业用水户未安装循环用水洗车设备洗车的,处以一千元以上五千元以下罚款。
第四十二条国家机关及其工作人员在节约用水管理工作中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和

其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章附则

第四十三条本条例自2013年3月1日起施行。