国务院


国务院关于发展房地产业若干问题的通知
国务院


房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。加快发展房地产业，对于提高土地既是资源又是资产的认识，促进土地的节约和合理利用，对政府筹集建设资金，加快城市建设和经
济发展，都具有重要作用。为了推动房地产业的健康发展，现就有关问题通知如下：
一、进一步深化土地使用制度改革。要逐步扩大城镇国有土地有偿有限期使用范围。目前，除对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地，公共设施、公用事业和国营工业等建设用地，继续采用划拨方式供应外，其他新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服
务业、商品房屋和涉外工程建设用地，要逐步采用土地使用权有偿有限期出让的办法。对外开放城市及地区土地使用制度改革的步子可适当加快。
城镇国有土地使用权的出让，必须严格执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。出让土地使用权一定要与建设项目相结合，不要盲目地成片出让土地使用权。出让土地使用权的审批权限不得层层下放。
集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，须经县级人民政府批准，但集体土地股份不得转让。
二、积极推行土地使用权出让集中管理的办法。城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划为前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。城镇国有土地的出让和使用，必须符合城镇规划的要求。城镇总体规划应能指导土地的
开发，详细规划应能为出让土地提供足够的依据。土地使用者应当按照城镇规划和土地使用权出让合同规定的要求，开发、利用、经营土地。
为了节约和合理利用土地资源，防止出现供求失调、竞相压价、收益流失的现象，各级人民政府要加强土地使用权出让的计划性。所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。
各级人民政府要切实加强对城乡土地的统一和集中管理，严格按照国家的法律、法规和文件审批、办理建设用地手续。国务院重申：不论开发区或非开发区，凡行政划拨、有偿出让的建设用地，耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，必须依照有关法规报国务院审批。对违反国家法
律、法规和文件及本通知规定的行为，应立即予以纠正，并按有关规定补办建设用地审批手续。
三、合理确定地价，提高土地利用效益。要根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收益和供求状况等因素，由政府组织的评估机构合理确定基准地价，使之与本地区的经济发展以及宏观调控的要求相适应。土地使用权出让价格，要以基准地价为依据，并体现国家产业政策。城
镇住宅建设用地价格，随着住宅商品化的推进，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格。
四、加强开发区的审批和土地出让管理。设立经济、科技、工业等各类开发区，要进行充分论证，然后报国务院或省、自治区、直辖市人民政府审批。乡镇一级不设立开发区，但可以搞工业和乡镇企业集中连片开发。各地在制定开发区和招商的优惠政策时，不得超越国家有关规定的权
限。开发区经政府批准后，再进行土地开发和出让。土地出让和开发要按照合理布局、节约用地的原则，尽量利用荒地，严格控制占用耕地。
五、加强土地使用权出让合同的管理。出让方和受让方要按规定的程序签订土地使用权出让合同。土地使用权出让的合同里，必须明确规定土地使用权出让年限、土地用途、投资开发期限、在规定期限内的开发程度、土地出让金额和支付方式等。如不能按期开发、不按规定用途使用，
或土地闲置时间超过两年者，县级以上人民政府有权依法收回土地使用权。
六、加强对划拨土地使用权的管理。凡通过划拨方式取得的土地使用权，政府不收取地价补偿费，不得自行转让、出租和抵押；需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交易者，应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续，补交或者以转让、出租、
抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
七、继续深化城镇居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，使住房的建设、分配、交换、消费进入良性循环。要运用经济调控手段，努力保持住房市场价格的相对稳定。各地要把解决城镇居民住房，特别是困难户的住房问题，作为房地产开发工作中的一项重
要任务。认真搞好福利房、微利房和商品房的建设，加快危房的改造。加强综合开发，配套建设。通过住房制度改革，促进房地产业的发展，满足人民群众对住房的需求。
八、完善房地产开发的投资管理。房地产开发建设投资是固定资产投资的一个组成部分，必须纳入国家固定资产投资总规模（外商投资除外）。在计划管理上，要适应改革开放的新形势，不断加以改进，做到既有利于宏观调控，又有利于微观搞活。为了促进房地产业的发展，今后，凡
地方自筹资金用于房地产开发的项目，一律由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府自行审批。允许各专业银行发放房地产开发贷款。银行贷款规模、发行债券额度等要列入信贷计划、证券计划和投资计划，实行总量控制。
九、正确引导外商对房地产的投资。外商投资房地产开发经营可弥补我国投资的不足，并可引进竞争机制。要按照国务院《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等规定，引导外商结合建设项目进行房地产开发。要正确引导投资方向，使其主要投向与我国规定的鼓励类引进项目相
配套的房地产开发，以及高难度高档次的房地产开发项目。
十、建立和培育完善的房地产市场体系。在房地产交易中应充分运用竞争机制。房地产一级市场即土地使用权的出让，要在城市总体规划指导下，尽量通过招标、拍卖等方式进行，减少协议出让。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产
交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，要在国家宏观管理下，放开搞活，实行市场调节。土地使用权的转让和房产所有权的转移（包括涉外房地产），必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续。要建立与房地产市场配套的服务体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房
地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等，逐步形成规范、公开、有序的房地产市场。
十一、提高房地产开发企业的素质，严格资质审批。所有从事房地产开发经营的中、外资企业，都必须经过严格的资质审批。全民所有制房地产开发企业要通过贯彻国务院《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，积极进行经营机制的转换。所有行政单位兼有房地产经营业务的，必
须实行政企分开。各级政府部门都要转变管理职能，不直接干预企业的经营活动，不搞地方保护主义，简化各种办事手续，积极为企业服务。
十二、加强土地有偿使用收入的征收管理。目前，土地有偿使用收入（包括土地出让和房地产增值收益）的具体征收管理办法，由财政部依法制定。为防止房地产增值收益过多流向企业和个人，要逐步开征房地产增值税，把房地产增值收益中应当归国家所有的部分，通过税收的形式收
归国有。房地产增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，连同现行的土地出让收益、城镇土地使用税、场地占用费一起，作为专项基金，主要用于城市基础设施建设、土地开发和发展农业。
十三、加强房地产业的法制建设。要从我国国情出发，逐步建立健全房地产法律体系。各地人民政府可按照现有的有关法规，根据本地的实际情况，先制定一些地方性法规。房地产业的干部、职工，要努力学习和掌握房地产开发经营的知识，熟悉有关法规，做到有法必依，依法办事。


十四、加强对房地产业的领导。我国房地产业的领导和管理体制，还处于探索阶段。各地人民政府可按照国务院的现行部门分工和本地具体情况，根据加强领导、统一管理、分工负责的原则，自行确定管理机构，不要求与中央的机构对口设置。要不断总结经验，积极探索，逐步形成有
效、合理的房地产业管理体制。



1992年11月4日
机电部


加强机电产品设计工作的规定

1990年2月19日，机电部

机电产品设计是创造性地建立满足功能要求技术系统的活动过程。
产品设计的目的是满足一定的功能要求， 因此不断提出新的功能要求是促进产品发展的动力。
产品设计是影响产品性能、质量、 成本和企业经济效益的一项重要工作，产品能否满足用户要求，在很大程度上取决于产品设计工作。
我国机电产品设计水平与国际先进水平相比还有相当大的差距， 主要表现在设计基础数据缺乏，设计规范、手册陈旧，骨干设计人员知识老化，设计方法落后，对不少先进产品的设计还没有掌握。 产品设计水平的落后导致产品性能、质量的落后。为加强机电产品设计工作、提高产品设计水平，特作如下规定：

第一章 机电工业主管部门各级领导及企业领导要高度重视产品设计及设计管理工作
第—条 各级机电工业主管部门要根据本地区企业产品设计工作的具体情况，制订提高产品设计水平的规划和年度计划，并采取有力措施，促进产品设计水平的提高。
第二条 企业技术副厂长（副经理）或总工程师要实行七事一贯负责制。即在新产品开发过程中，要对“试验、研究、设计、制造、安装、使用、维护”七件事负责到底。
第三条 企业产品设计工作要实行总设计师负责制。总设计师在企业技术副厂长（副经理）或总工程师领导下，负责产品设计的决策。
第四条 大中型企业产品设计人员的比例要占技术人员总数的10％～30％。属于单件小批生产的企业要达到20％～30％；属于大批生产的企业要达到10％～20％。
第五条 企业领导要认真组织用户调查，听取、收集用户对产品使用、改进的反馈意见，作为改进产品设计的依据。
第六条 企业在引进产品制造技术时，要注意引进设计及有关的试验技术、资料和软件。在引进产品制造技术时，应力求同时引进设计及试验技术。

第二章 机电产品设计的原则
第七条 可靠性、适应性、经济性三性统筹。即要在满足用户提出的新的功能要求并可靠地达到这些功能要求的前提下，有效地节约能源、降低成本。
第八条 产品设计要选用优质的元器件及配套件。企业要制订采购工作条例，明确采购人员职责，规定在产品设计中必须选用优质的元器件和配套件。对由于采购不当而造成产品性能质量下降的，应由采购部门及采购人员负责；属于选型不当，应由产品设计部门及设计人员负责。

第三章 严格产品设计程序及设计图纸、资料管理制度
第九条 各企业、研究所均要根据本企业（所）的具体情况， 制定、完善产品设计程序。一般情况下均要经过初步设计、技术设计、 施工设计三个阶段。
第十条 加强产品设计评审工作。 要对初步设计或技术设计进行严格的评审，评审的原则是：功能上能满足用户要求、技术上可行、 经济上合理。在评审时要吸收用户及本行业、本企业的有关工程技术人员参加， 以最大限度地提高产品性能、质量和可靠性。
第十一条 各企业要严格制定产品设计图纸、资料的管理、修改制度。

第四章 加强试验研究工作
第十二条 大中型企业要结合产品设计开展试验研究工作， 通过试验研究来验证设计的结构、参数，对大型、 复杂产品要根据情况进行模拟样机试验和中间性试验。
第十三条 大中型企业要建立相应的试验研究基地， 配备必要的试验设备和试验人员。设计人员应尽量参加试验工作。 企业用于产品试验研究的费用占销售额的比例：机械产品生产企业为1％～1．5％，电工产品生产企业为1．5％～ 2％，电子产品、仪器仪表、机电一体化产品生产企业为2％～5％。
第十四条 为提高产品的设计水平。企业要充分利用研究所、 高等院校的科研力量和试验条件，可采取任务委托、合作研究、 技术转让等方式进行广泛的合作。
第十五条 企业要通过试验研究、用户调查、失效分析等措施，收集、积累和分析各种试验、使用数据，作为改进、修改产品设计的依据。

第五章 逐步完善设计标准，及时更新设计数据、手册，有重点地建立设计数据库
第十六条 设计标准、手册是产品设计的主要依据， 当前我国机电工业设计基础数据不全、标准水平低、设计手册陈旧， 适应不了产品更新的要求。因此，各行业归口研究所要对行业设计手册、 设计标准进行清理，在二至三年内，对1980年以前的设计标准和设计手册进行修订和更新。对量大面广的系列产品，行业归口研究所除了要组织更新设计手册外， 还要将设计手册编成程序、制成软盘提供给本行业企业采用； 对通用设计手册（如机械零部件、通用基础件、典型电子电路、材料手册等）， 由机电部科技司组织更新。
第十七条 各行业归口研究所要根据本行业的实际情况， 积极搜集产品设计需要的共性基础数据．建立相应的行业共性设计数据库， 供全行业使用。各企业要及时向行业归口研究所提供共性设计数据。
第十八条 鼓励设计力量强的大中型企业， 结合本企业的产品设计或结合引进技术，编制、出版产品设计手册。
第十九条 引进技术的企业要积极对引进的设计资料、 规范进行消化吸收，并结合本企业的实际情况予以具体化， 并在此基础上修订本企业的标准及设计规范，以带动本企业产品设计水平的提高。
第二十条 加强产品设计的交流，各行业归口研究所、行业协会， 要通过各种形式进行广泛的交流活动，为共同提高企业设计水平服务。

第六章 开展可靠性设计
第二十—条 各企业、 研究所在进行新产品设计的同时必须开展可靠性设计，以排除一切不可靠性主要因素和危险事故发生的可能性， 拟定事故预防措施。
第二十二条 可靠性设计包括的内容为：产品固有可靠度设计、 维修性设计、冗余设计、可靠度预测和使用可靠度设计。
第二十三条 新产品在试制过程中要进行可靠性增长试验， 通过对故障模式和机理的分析、识别，采取改进措施， 防止同类故障的再次发生，达到可靠性增长的目的。
第二十四条 在新产品鉴定定型时， 同时要对可靠性设计和增长试验报告进行评审。
第二十五条 对正在生产的产品， 要在试验室试验或现场数据调查的基础上，对失效信息进行分析处理，改进设计，以提高产品可靠性。

第七章 有步骤、有计划地推广现代设计方法
现代设计方法包括计算机设计计算、优化设计、工业艺术设计、 价值工程、反求工程、现代设计方法学等。为尽快提高我国机电产品设计水平，针对我国机电工业产品的实际情况，当前重点要进行代化设计、 计算机设计计算及工业艺术设计。
第二十六条 在试点的基础上推广计算机设计计算。 计算机设计计算是缩短设计周期、提高设计数据处理能力、 加快新产品设计和开发的一项有效措施。
（一）各级机电工业部门要制订推广计算机设计计算计划， 对大中型企业的主要产品要求在3～5年内，采用计算机设计和计算；
（二）科研院所和高等院校要加强与企业的配合，要根据企业的要求，研究和编制设计程序，供企业选用。
第二十七条 认真开展机电产品优化设计
优化设计是应用数值计算方法，来提高产品性能、节约原材料、 降低成本。
（一）各级机电工业主管部门都要选定一批企业作为优化设计的试点单位，并纳入考核验收计划。从举办优化设计培训班入手， 培训试点单位的骨干设计人员，使之掌握优化设计方法， 在试点单位取得实际成效后，再在面上推广；
（二）为尽快普及优化设计， 优化方法要尽量采用国家科技攻关项目中开发成功的常用优化方法程序库ＯＰＢ，产品优化设计人员的任务在于将产品设计程序与优化方法程序联机；
（三）大中型企业及产品设计研究所在二年内必须有20 ％的设计人员掌握优化设计方法。
第二十八条 普及工业艺术设计工作
工业艺术设计的任务是在产品满足使用功能和经济的条件下， 提高产品的艺术形象和美观程度，体现出美感特征， 使产品外观呈现出色彩美、造型美、工艺精良等方面的和谐和统一。
（一）大中型企业和以产品研究为主的研究所，在2～3年内要各培养3～10名工业艺术设计人员。 要从现有设计人员中选拔一批具有一定艺术才能的人，或从有一定技术基础知识的工艺美术人员中， 通过培训方式培养具有外观艺术设计才能的设计人员；
（二）各级机电工业主管部门要有计划地举办工业艺术设计人员培训班，通过培训，制订普及工业艺术设计的计划并组织实施；
（三）各地方和行业归口研究所要经常举办产品外观评比， 组织国内外各类优秀外观艺术造型产品展览， 使有关设计人员了解国内外机电产品工业艺术造型的发展潮流和趋势，以促进机电产品外观的改进。

第八章 普及设计方法学的基本知识
第二十九条 设计方法学是研究机电产品设计过程的规律、合理程序、设计各阶段采用的方法及设计中的思维和工作方法的一门新型学科。 其目的是总结设计规律性、启发创造性，在给定条件下实现省时、优质的设计，更快、更好地培养设计人员。
设计方法学研究的内容包括：研究设计过程、 寻求符合设计规律的设计程序、研究设计中解决问题的逻辑程序、 研究设计中的科学思维方法（以调动设计人员的主观能动性和创造性）、 研究设计过程中的具体方法、研究设计过程中应遵循的工作原则。 因此所有的产品设计人员都必须程度不同地逐步掌握设计方法学。
（一）各级机电工业主管部门要组织普及设计方法学培训班。 采取函授、面授、广播、电视等多种形式，用二年左右时间， 在产品设计人员中普及；
（二）选择若干企业，结合产品更新或新产品试制，在有关科研院所、大专院校的配合下进行应用试点；
（三）在试点取得成效的基础上，再向同类型企业推广。

第九章 联合设计
第三十条 对量大面广的系列产品，积极提倡联合攻关、 联合设计，行业归口研究所是组织联合设计的主体。
第三十—条 联合设计开始前，要先安排试验项目， 取得数据后作为设计的依据。联合设计要经过设计、试制、鉴定、定型、小批生产等阶段。
第三十二条 联合设计的水平要按本行业中的先进水平进行， 不能迁就落后。对联合设计的产品性能，行业内各企业要保证达到。
第三十三条 对联合设计，在保证外形安装尺寸、连接尺寸一致、 产品性能和质量不低于设计标准值的前提下， 鼓励行业内各企业对联合设计进行改进提高。

第十章 产品设计和工艺的关系
第三十四条 产品设计和工艺是互相促进的关系， 先进的产品设计要由先进的工艺来保证，工艺的发展又可以推动产品设计的发展、 提高产品设计水平。产品设计要以满足用户要求为前提， 工艺要服从产品设计的要求，要采取措施，改进工艺、工装，以满足设计的需要。 在不影响产品性能、质量的条件下，产品设计要尽量结合本企业的工艺和装备条件。
第三十五条 企业技术改造要以先进的产品设计为依据， 根据新产品及更新产品设计的要求进行必要的技术改造， 以最大限度地满足设计的要求。

第十一章 不断提高产品设计人员的素质
第三十六条 机电产品设计人员应具备的基本能力是：
（一）技术基本能力：包括计算、绘图、结构设计、实验、 基本工具（计算机、基本测量仪器等）的使用能力等；
（二）创造性能力：表现在善于探索解决问题的新途径、 塑造新构想和发现新关系。设计创造能动性的促进作用受着许多个人特点的影响， 因此要求设计人员具有理想、乐观的态度、满怀信心、坚韧不拔、 不满足现状、勤奋、有耐心、有干劲、精益求精等个人特点；
（三）掌握信息的能力：即设计人员要通过培训、调研、自学、 实验等方式掌握新技术、新方法及一切对设计有用的信息的能力；
（四）决策能力：在各种不同的设计方案中能通过充分分析各方面的因素和合理评价作出正确的决策，以求最佳设计方案的能力；
（五）集体合作设计能力：即要具备谦虚、合作配合的态度， 善于在集体合作中发挥个人及他人的智慧和创造。
第三十七条 要在对设计人员基本能力及设计水平考核的前提下， 针对设计人员的薄弱环节进行培训，对骨干设计人员， 每年的培训时间不少于100个小时，对其他设计人员每年培训时间不少于50个小时。培训的内容，可根据企业的具体情况而定，着重在于提高设计人员的能力， 要采取缺啥补啥的原则进行培训。
第三十八条 企业要帮助产品设计人员制订提高设计水平和能力的规划和计划，并采取措施帮助、督促设计人员实现业务进修和提高计划。
第三十九条 要定期对产品设计人员的基本能力和设计水平进行考核，并作为职称评定及聘任的依据， 对多次考核不合格的人员要调离产品设计岗位。
第四十条 有关高等院校要采取有效措施，为企业培养设计人员。 可举办研究生班、大专班等，接受企业委托培训， 为广大企业培训大批高、中级设计人才，也可举办短期培训班，重点培训企业现有设计骨干， 传授现代产品设计知识，为提高产品设计水平而尽力；有条件的院校， 要开设“现代设计理论及方法”课程，作为机电类专业学生的必修课程。

第十二章 对优秀设计的奖励
第四十—条 为鼓励先进、推动产品设计水平提高，决定每年评选100项优秀产品设计。其评选的条件为：
（一）产品外观新颖、优美、精良；
（二）产品设计性能、质量达到或接近国际同类产品的先进水平， 且有明显的独创性；
（三）通过可靠性考核，达到可靠性设计指标；
（四）用户反映良好。
评选办法为：由各省市机电工业主管部门、 国务院有关部委机电工业管理部门、各行业归口研究所于每年一季度推荐本地区、 本行业上一年度完成的新产品优秀设计，并按评选条件提供有关资料， 由部科技司组织专家进行评审。
第四十二条 对评上“机电工业优秀产品设计”的单位， 由机电部授予证书和奖牌，并对有关产品设计人员予以表彰。