重庆市暂住人口治安管理规定

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重庆市暂住人口治安管理规定

重庆市人民政府


重庆市暂住人口治安管理规定


(渝府令[2002]139)


《重庆市人民政府关于修订〈重庆市暂住人口治安管理规定〉的决定》已经2002年9月6日市人民政府第119次常务会议审议通过,现予发布,自2002年11月1日起施行。

市 长
二○○二年九月二十七日


重庆市人民政府关于修订《重庆市暂住人口治安管理规定》的决定

为贯彻发展环境综合整治“十个一批”行动精神,加强暂住人口管理,改善发展环境,市人民政府决定对《重庆市暂住人口治安管理规定》作如下修订:
一、第四条第三项修订为:“依法进行暂住人口登记、发证、注销等管理工作;”
增加一项,作为第七项:“协助计划生育行政管理部门做好暂住人口婚育证明查验工作。”
二、第八条修订为:“探亲、访友、旅游、就医、就学、出差等暂住人口按《中华人民共和国户口登记条例》的规定进行管理。”
三、第十条第三款修订为:“需办理《暂住证》的,还应提交暂住人员近期登记照片3张和《外出人员就业登记卡》,成年育龄妇女须交验流动人口计划生育证明。”
第四款修订为:“《暂住证》为1人1证,有效期限按国家有关规定执行,其中,卡式证的有效使用年限不得低于3年,纸制证不得低于1年。期满后需要继续暂住的,应当在期满前办理延期或换证手续。”
四、第十一条第一款修订为:“暂住人员变动暂住地址跨公安派出所管辖范围暂住的,应重新办理暂住登记或《暂住证》。”
五、第十五条第二款修订为:“公安机关应加强对租赁房屋的治安管理,开展经常性检查。”
六、第十九条修订为:“对违反本规定的,由公安机关按照下列规定予以处罚:
(一)暂住人员不办理暂住登记或申领《暂住证》的,限期补登补办;逾期不补登补办的,处警告或者100元以下的罚款;
(二)骗取、冒领、冒用、转借、转让、涂改、伪造、买卖《暂住证》的,由公安机关收缴《暂住证》,处警告或者500元以下的罚款;
(三)对向无《暂住证》的暂住人员出租房屋的单位或个人,责令改正,对单位处1000元以上3000元以下的罚款和警告,对个人处200元以上1000元以下的罚款和警告;情节严重的,责令停止出租;
(四)对雇用无《暂住证》的暂住人员或者为其提供生产经营场所的单位或个人,对单位处500元以上1000元以下的罚款或者警告,对个人处200元以上500元以下的罚款或者警告;
(五)对雇用暂住人员的单位或个人非法收缴或者扣押《暂住证》的,责令其退还;情节恶劣的,可对主管负责人或者直接责任人处1000元以下的罚款;
(六)对未申领《出租房屋治安管理登记证》,擅自出租房屋给他人居住的,责令改正,没收非法所得;情节严重的,对单位处1000元以上3000元以下的罚款,对个人处200元以上1000元以下的罚款;
(七)对接纳暂住人员的单位或个人发现暂住人员有违法犯罪嫌疑不报告的,给予警告,处1000元以上3000元以下的罚款。"
七、删去第二十一条第三项。
八、第二十二条修订为:“当事人对行政机关依照本规定作出的具体行政行为不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。法律、法规有规定的,从其规定。”
九、第二十四条修订为:“暂住人员申领《暂住证》、房屋出租人申领《出租房屋治安管理登记证》应当缴纳证件工本费。”“房屋出租人应当依法交纳营业税、房产税和个人所得税。”
十、删去第二十五条。
根据以上修订,对部分条文的顺序作相应调整。本决定自2002年11月1日起施行。《重庆市暂住人口治安管理规定》根据本决定作相应的调整,重新公布。



重庆市暂住人口治安管理规定

(1999年4月9日市人民政府第58号令发布,根据2002年9月6日《重庆市人民政府关于修订<重庆市暂住人口治安管理规定>的决定》修订)

第一条 为了加强暂住人口管理,保障公民的合法权益,维护社会治安秩序,促进经济发展,根据国家有关社会治安和户政管理的法律、法规,结合重庆实际,制定本规定。
第二条 本市行政区域内的暂住人口治安管理,适用本规定。本规定所称暂住人口,是指离开常住户口所在地,在本市行政区域内居住的市外人员和跨区县(自治县、市)或跨镇、乡居住的本市人员。但常住户口在渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区街道的人员在上述9区街道辖区范围内居住,或其他区街道的人员在本区街道辖区范围内居住的人员除外。港澳台同胞、侨胞和外国人在本市的暂住治安管理,依照国家有关规定办理。暂住在旅馆的,按旅店业治安管理规定办理登记。
第三条 各级人民政府应加强对暂住人口治安管理工作的领导,公安机关负责暂住人口治安管理,计划生育、劳动、工商、民政、卫生、国土资源和房屋管理等有关行政管理部门应各司其职,共同做好暂住人口的管理工作。
机关、团体、企业事业单位和居(村)民委员会应配合公安机关做好暂住人口的治安管理工作。
第四条 公安机关应履行下列职责:
(一)依法保护暂住人口的合法权益和人身财产安全,调解处理治安纠纷,查处涉及暂住人口的违法犯罪案件;
(二)宣传暂住人口管理的政策、法规,对暂住人口进行遵纪守法、社会公德教育;
(三)依法进行暂住人口登记、发证、注销等管理工作;
(四)统计暂住人口数据;
(五)指导居(村)民委员会做好暂住人口登记管理工作,检查、督促有关单位和责任人落实管理责任和措施,培训管理人员;
(六)协助民政部门做好对无合法证件、无固定住所、无生活来源的流浪乞讨人员的收容遣送工作;
(七)协助计划生育行政管理部门作好暂住人口婚育证明查验工作。
第五条 暂住人员合法权益受法律保护。暂住人员合法权益受到侵害时,有权提出申诉和控告,公安机关和有关部门应及时依法处理。
暂住人员对暂住地社会治安做出突出贡献的,由公安机关予以表彰奖励。
第六条 公安派出所负责本辖区暂住人口的治安管理工作。公安派出所应当设立暂住人口登记窗口,根据暂住人口治安管理工作的需要,在暂住人口相对集中的地区设立暂住人口登记站(点),聘用户口协管人员协助做好暂住人口的登记和发证工作。
公安机关应加强对暂住人口登记站(点)的管理和对户口协管人员的培训。
公安机关和暂住人口登记站(点)在履行暂住人口管理职责时,应坚持公开、便民、高效、文明的管理原则。
公安机关和暂住人口登记站(点)工作人员在暂住人口登记管理工作中,应当遵纪守法,优质服务,文明执法,秉公办事,自觉接受监督。
第七条 年满16周岁拟在暂住地居住30日以上的下列人员,在申报暂住登记的同时,应当申领《重庆市暂住证》(以下简称《暂住证》):
(一)机关、团体、企业事业单位雇用的人员;
(二)外地企业事业单位驻本地机构聘(雇)用的人员;
(三)社会办学招收的学员;
(四)其他从事一、二、三产业的人员;
(五)其他需要申领暂住证的人员。
第八条 探亲、访友、旅游、就医、就学、出差等暂住人口按《中华人民共和国户口登记条例》的规定进行管理。
第九条 监狱劳教机关批准外出或保外就医人员应持批准机关的证明,在到达暂住地后24小时内向所在地公安派出所申报暂住登记,离去时必须申报注销。
第十条 暂住人员应在到达暂住地3日内,主动到暂住地公安派出所或暂住人口登记站(点)申报暂住登记或办理《暂住证》。申报暂住登记,应交验暂住人员身份证或其他有效身份证明。需办理《暂住证》的,还应提交暂住人员近期登记照片3张和《外出人员就业登记卡》,成年育龄妇女须交验流动人口计划生育证明。
《暂住证》为1人1证,有效期限按国家有关规定执行,其中,卡式证的有效使用年限不得低于3年,纸制证不得低于1年。期满后需要继续暂住的,应当在期满前办理延期或换证手续。
《暂住证》由持证人妥为保管,随身携带,以备查验。遗失、损坏的,应及时补领、换领。
第十一条 暂住人员变动暂住地址跨公安派出所管辖范围暂住的,应重新办理暂住登记或《暂住证》。
暂住人员在暂住地死亡的,由接纳暂住人员住宿或雇用暂住人员的单位、个人向暂住地的公安派出所报告。
第十二条 公安派出所在办理暂住登记手续时,应当加强与暂住人员户口所在地公安派出所的联系,及时通报有关情况。
第十三条 公安机关应依据《重庆市收容遣送条例》对无合法身份证件、无固定居住处所、无经济生活来源的盲流人员予以收容,民政部门应予以接收审查遣送。
第十四条 《暂住证》是公民在暂住地居住的合法证明。应申办《暂住证》而未取得《暂住证》的暂住人员,任何单位和个人不得向其出租房屋或者提供生产经营场所。
各类市场和物业管理企业,应主动配合公安机关,加强对在其中从事各种生产经营和劳务活动的暂住人员的管理。
各种建筑施工单位应加强对外来民工的管理,确定专人,建立登记名册,并定期向当地公安派出所申报暂住人员的变化情况。
第十五条 旅馆业以外以营利为目的的公民私有或单位所有出租供他人居住的房屋,出租人须持房屋所有权证、居民身份证、户口簿或者其他合法证明向房屋所在地公安派出所办理登记,经审核符合出租条件的,领取《出租房屋治安管理登记证》后方可出租。公安机关应加强对租赁房屋的治安管理,开展经常性检查。
第十六条 房屋出租人应当承担下列责任:
(一)不得将房屋出租给无合法有效证件的承租人;
(二)对出租的房屋进行检查、维修,保障承租人的居住安全;
(三)发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的,应当及时报告公安机关。出租房屋委托他人管理的,被委托人应当承担前款规定的责任。
第十七条 用工单位、外来务工单位、社会办学单位负责人及个体业主是暂住人口管理的责任人,应与公安机关签订《暂住人口治安管理责任书》,并承担下列责任:
(一)对暂住人口进行经常性的法制、职业道德和安全知识教育;
(二)协助公安机关做好暂住人口登记管理工作,落实各项安全保卫措施;
(三)不得雇用、招收未申报暂住登记或未申领暂住证的人员;
(四)及时向公安派出所报告暂住人口变动和管理情况;
(五)发现违法犯罪线索时应及时报告公安机关。
第十八条 除公安机关依法可以收缴或扣押《暂住证》外,其他任何单位或个人不得非法收缴或扣押。禁止伪造、涂改、转借、转让、买卖《暂住证》。
第十九条 对违反本规定的,由公安机关按照下列规定予以处罚:
(一)暂住人员不办理暂住登记或申领《暂住证》的,限期补登补办;逾期不补登补办的,处警告或者100元以下的罚款;
(二)骗取、冒领、冒用、转借、转让、涂改、伪造、买卖《暂住证》的,由公安机关收缴《暂住证》,处警告或者500元以下的罚款;
(三)对向无《暂住证》的暂住人员出租房屋的单位或个人,责令改正,对单位处1000元以上3000元以下的罚款和警告;对个人处200元以上1000元以下的罚款和警告。情节严重的,责令停止出租;
(四)对雇用无《暂住证》的暂住人员或者为其提供生产经营场所的单位或个人,对单位处500元以上1000元以下的罚款或者警告,对个人处200元以上500元以下的罚款或者警告;
(五)对雇用暂住人员的单位或个人非法收缴或者扣押《暂住证》的,责令其退还;情节恶劣的,可对主管负责人或者直接责任人处1000元以下的罚款;
(六)对未申领《出租房屋治安管理登记证》,擅自出租房屋给他人居住的,责令改正,没收非法所得;情节严重的,对单位处1000元以上3000元以下的罚款,对个人处200元以上1000元以下的罚款;
(七)对接纳暂住人员的单位或个人发现暂住人员有违法犯罪嫌疑不报告的,给予警告,处1000元以上3000元以下的罚款。
第二十条 违反本规定构成违反治安管理行为的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十一条 暂住人口治安管理工作人员在办理暂住登记和日常管理中,违反本规定,有下列行为之一的,由有关主管部门或者其上级公安机关视其情节轻重,分别给予批评教育、责令改正或者其他必要的行政处分。造成他人损害的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)徇私舞弊、玩忽职守给暂住人口造成直接经济损失的;
(二)刁难暂住人口造成不良后果的。
第二十二条 当事人对行政机关依照本规定作出的具体行政行为不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。法律、法规有规定的,从其规定。
第二十三条 《暂住证》、《出租房屋治安管理登记证》由市公安机关统一印制,其他任何单位不得自行制作。
第二十四条 暂住人员申领《暂住证》、房屋出租人申领《出租房屋治安管理登记证》应当缴纳证件工本费。房屋出租人应当依法交纳营业税、房产税和个人所得税。
第二十五条 本规定自1999年5月1日起施行。原《重庆市暂住人口管理实施办法》和《重庆市房屋租赁治安管理暂行办法》同时废止。

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分析房地抵押的若干问题

王胜宇


  一、合并抵押不成立法定抵押权
  法律规定土地使用权和房屋所有权一并抵押的,并不成立法定抵押权。所谓法定抵押权,是指不需要当事人设定抵押的合意,也不需办理抵押登记,而根据法律规定直接发生抵押效力的抵押权。观诸世界各国的抵押权制度,法定抵押权的情形主要有下列几种:
  1、公法性质的法定抵押权。如瑞士《民法典》第836条规定,基于公法或其他对土地所有人有普遍约束力的,并由各地州法规定的不动产抵押权,除另有规定外,虽未登记,仍生效力。此类抵押权是为了确保国家税收等权利的实现。
  2、基于和抵押人之间的特殊关系的法定抵押权。比如法国《民法典》第2121条规定,夫妻一方对另一方的财产,未成年人与受监护的成年人对监护人或者法定管理人的财产,国家、省、市镇行政公共机构对税收人员和会计人员的财产等享有法定抵押权。这类法定抵押权的目的是为了保护夫妻一方,未成年人或者国家、省、市镇等的合法效益,确保其对夫妻另一方、监护人、特殊的国家工作人员的债权的实现。因为在上述主体关系中,夫妻另一方、监护人、税收人员或者会计人员在很大程度上掌握着另一方的财产,存在利用这种优势侵吞另一方利益从而增加自己财产的极大风险与可能,所以,法律有必要给与特殊的保护。
  法定抵押权的目的在于对特殊债权给予特别保护,除特别的公法上的债权外,其原因大多在于,该债权的产生是抵押物保值、增值的重要前提。如果没有该债权,就不会有抵押物的现存价值,所以,如果不规定法定抵押权,就会导致特定债权人的财产充当了其他债权人的担保,从而破坏了债权人之间的利益平衡;而且,也不利于激发债权人对抵押物保值、增值的积极性。所以,法律规定了法定抵押权,允许该债权人不经合意、不需登记,就可以获得抵押权。但是,我国土地和房屋一并抵押的规定,却显然与上述两种情况无关,它解决的不是债权和抵押物的价值的关系问题,而是土地和土地之上建筑物的关系问题。
  二、房地合并抵押绝对化会造成严重的后果
  1、土地和地上建筑关系的民法模式
  关于土地和土地上建筑的关系,近代民法大致有两种模式:以德国为代表的立法模式认为,土地与建筑物是一个物,建筑物是土地的重要成分。德国《民法典》第94条规定,附着于土地上的物,特别是建筑物,以及与土地尚未分离的出产物,属于土地的主要组成部分。因此,不存在土地和地上物分别登记,分别流转,以至出现权利主体不一致的情况。以日本为代表的立法模式认为,建筑物和土地是两个独立的不动产。我国台湾地区也是这种模式。由于土地和房屋在法律上属于不同的物,但事实上二者又无法分离,建筑物必须依附于一定的土地,当土地和房屋所有权不能归属于一人时,就只能通过地上权的关系来处理,也就是通过土地所有人为建筑物所有人设定地上权的方式解决建筑物的占地问题。在当事人没有达成约定的情况下,视为已有法定地上权的设定。如我国台湾民法典第876条规定,土地及其土地上之建筑物,同属于一人所有,而仅以土地或仅以建筑物为抵押者,于抵押物拍卖时,视为已有地上权之设定,其地租由当事人协议定之,协议不谐时,须申请法院定之。
  2、我国采取的民法模式
  我国大陆和日本及我国台湾相同,坚持认为土地和地上的房屋属于不同的物。由于我国坚持土地公有制,而房屋却一直是私有财产,土地和房屋的分离有历史的合理性。在土地公有制不可动摇的前提下,坚持房屋与土地的分离,对于实现房屋的流转,维护房屋所有人的合法权益是非常必要的。并且,这种土地和房屋的分离,随着房屋和土地的分别登记日益得到强化。但是,事实上二者又无法分离,如果土地使用权和房屋不能归属于一人时,就需要像台湾那样通过法定的土地权利来解决房屋所有人和土地使用权人之间的利益冲突。但是,我国不但没有规定法定地上权,反而为了回避权利冲突,规定了房、地一起抵押的做汉。1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条规定,地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。1994年《中华人民共和国房地产管理法》第31条规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。1995年的《中华人民共和国担保法》第三十六条规定,以依法取得的国有土地上房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
  3、我国采取立法的原因
  立法者为什么采取这种做法,而不是法定地上权的做法来解决土地和房屋权利的冲突,不得而知。我认为主是为了方便司法。因为在一般情况下,土地和房屋在自然上不可区分,所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时,将它们一并转让或纳入抵押,这对司法者来说操作最为简便易行。但是,这种简单的做法恐怕还有以下几个原因:
  (1)、当时立法者乃至整个学界对法定地上权制度缺乏深入的研究。1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》颁布实施的时候,我国的土地使用权刚刚开始有限度的流转,民法研究非常肤浅,法定地上权的精湛设计对大多人来说闻所未闻。
  (2)、我国实行土地公有制,私人不拥有土地所有权,私有的房屋是建立在土地使用权(类似传统的地上权)基础之上的,而土地使用权年限相比来说较短,如果在土地使用权上再设定土地使用权或者地上权,恐怕成本过高,而且,理论上也存在很多难点。
  (3)、当时土地使用权制度主要是解决土地的有偿使用问题,对土地使用权的流转更多的是限制。使用权流转导致的土地使用权和房屋所有权分属于不同主体的情况基本上还没有进入立法者的视野。所以,从管理的角度来说,房地合并抵押的简单划一的做法是最方便的。
  (4)、盲目采取房地合并抵押产生的后果,这种做法显然只是掩盖了矛盾,而不是解决了矛盾。一方面,土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变;另一方面,法律不是为此现实提供解决办法,而是不顾这一现实,采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法,这就造成了制度内部的逻辑紊乱。随着新建房屋的不断增多,随着房屋流转的日益频繁,我国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重,尤其是在我国房地分别登记的情况下,再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果。
  (1)、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位,对交易安全造成危害。房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行,导致了土地使用权抵押后,地上房屋随之抵押;其后,房屋所有权抵押的,其范围内的土地使用权也随之抵押。由于两次抵押是在不同的登记机关办理的,都属于第一顺位的抵押登记。但是,二者实际上又是重复的。根据一般的登记法理,登记顺位是由纳入登记簿的先后决定的,由于这两个抵押权是分别登记在不同的登记簿上,所以,在它们之间也就不存在谁是第一顺位的问题。两次登记的当事人都有主张自己是第一顺位的理由。所以,确定谁是第一顺位的,都对另一方不公平。
  (2)、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机。现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后,在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款。根据《担保法》第三十五条的规定,抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。但是,房屋抵押时,其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值,因此,在土地使用权部分是重复抵押的,这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定。即使我们从学理出发允许重复抵押,但是,重复抵押的进行,后顺位的抵押权人只有在前抵押顺位的抵押权人获得优先受偿后才能就其余额优先受偿。所以,一般来说,考虑到后顺位的抵押权实现的风险要远远大于前顺位的抵押权的风险,后顺位的抵押权人会提高对债务人的贷款利率,这就要求其能够明确的知晓自己作为后顺位的地位,从而注意自己的风险,适当提高贷款的利率。但是,在我国现有分别登记的情形下,后顺位的抵押权人却无从知晓自己的风险。债务人没有支付重复抵押的代价,却获得了重复抵押的收益,这对后顺位抵押权人是不公平的。债务人的做法也违背了权利义务相一致的公平原则。
  (3)、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下,仍然强行规定房地合并抵押的做法,大大限制了当事人的意志自由,削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用,不利于当事人合理的安排自己的交易生活,分配自己的交易风险。众所周知,抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的,抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务,和债务的内容,尤其和债务人支付的利息等是密切相关的。担保物的价值越高,债权人的风险越小,主债务人承担的代价相应越小。反之,担保物的价值越低,债权人的风险越大,主债务人的代价相应增加。所以,抵押物的范围和价值是和债权人的风险、债务人的代价成正比的。在债务人的代价未变的情况下,片面扩张抵押物的范围,增加抵押物的价值,减少债权人的风险,对债务人是非常不公平的。所以,从权利义务相一致的公平角度来讲,对当事人未设定抵押的部分,如果承认其也属于抵押范围,是不合适的。
  三、片面要求房地合并抵押,是对抵押和转让的混淆
  上文已经提到,我国关于房地合并抵押的规定,是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同主体导致的矛盾。但是,只有在土地使用权或者房屋所有权转让时,包括当事人约定转让以及债务人无法清偿债务,法院为了实现抵押权而拍卖土地使用权或者房屋所有权进行的转让,才会出现这种情况。但是,转让和抵押毕竟不同。转让是现实的转让,而抵押只是以抵押物充当债权的担保,如果到期债务人无法清偿债务,就对抵押物实行拍卖,以拍卖所得的价款优先受偿。如果到期债务人履行了债务,抵押权作为从属性权利,也就归于消灭,抵押物所有人可以要求注销抵押权登记。也就是说,抵押权的设定只是意味着在债务人无法清偿债务时变卖抵押物以实现抵押权的可能性,并不一定会发生权利的转移。在没有转移的情况下,所谓房屋所有权和土地使用权易其主体的问题就不会发生。所以,即使我们承认房地合并转移的必要性,也并不能以此作为合并抵押的理由。更何况,房地合并转移的合理性还有待于商榷呢?
  四、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时,强行规定抵押权效力扩张到未约定抵押的土地使用权或房屋,是对抵押权性质的误解
  抵押权是一种价值权利,它所支配的是抵押物的价值。即使我们承认实现抵押权时应将土地和房屋一并拍卖,也并不能得出抵押权人可以就全部的变卖价值优先受偿。抵押物价值的实现和抵押物的价值绝对不是一回事,不能因为抵押物的价值的变现需要同时转让土地使用权和地上建筑物,就可以违背当事人的约定,任意扩张抵押权可以支配的抵押物价值的范围。在这方面,土地上已经建有房屋但是仅仅约定抵押土地使用权的,和土地使用权抵押后又建有房屋的处理方法应该是一致的。因为二者设定抵押权的合意都只是针对土地使用权或者地上的房屋所有权,二者都牵涉抵押权实现时如何避免土地使用权和房屋所有权异其主体的问题。根据《担保法》第三是五条的规定,城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。单独以土地使用权设定抵押的,也应参照此规定办理。也就是说抵押权的范围仍然是单独设定抵押的土地使用权,但是在实现抵押权,需要拍卖土地使用权时,可以将土地使用权和房屋所有权一起拍卖,但对未设定抵押权的部分,抵押权人没有优先受偿的权利。
  例如:当事人甲用自己建有房屋的土地使用权,以担保丙的债务为目的为债权人乙设定抵押权,甲乙二人约定仅就土地使用权部分设定抵押,并且在土地管理部门办理了登记。现在债务人丙到期无法清偿债务,抵押权人乙主张。尽管房屋所有权部分没有约定,也没有办理登记,但根据法律规定,土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押,抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿。而抵押人则认为,抵押权的范围只是针对约定抵押并办理登记的土地使用权部分,对房屋所有权,虽然可以一同拍卖,但是债权人无权优先受偿。
  上述案例中,法院最终判决原告乙“土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押,抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿”的诉讼请求不予支持,这既符合法理,也符合我国法律的有关规定。
  五、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时,强行规定抵押权扩张到未约定抵押的土地使用权或者房屋所有权,是对《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》、《担保法》有关房地合并转让、抵押的规范性质的误解
  1、我国对于房地抵押的法律规定
  检诸《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第31条、《中华人民共和国担保法》第三十六条的相关规定(前文已述),《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》没有涉及抵押问题,而仅仅规定了土地使用权的转让,所以,适用这一条并没有法律依据;而另外两条所规定的情形,只是针对抵押、转让房屋所有权的情形。房屋所有权人抵押、转让房屋所有权的,因为房屋必须建立在一定的土地之上,必须有一定的土地权利基础,不能是空中楼阁,所以,为了简化房地产交易关系,法律规定了土地使用权的一并转让和抵押。但是,法律并没有规定转让、抵押土地使用权的时候,必须将土地上的建筑物一并抵押和转让。
  2、我国房地抵押、转让的法律分析
  (1)、按照法理来说,抵押、转让土地使用权和抵押、转让房屋所有权都有一个单独抵押、转让还是房地一起抵押、转让的问题,为什么《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》只规定房屋转让时,土地使用权随之转让,立法者当时的立法意图到底是什么,我们很难猜得到。不过《担保法》此条所处的位置或许可以给我们一些解释。一般的说,条文都不是孤立存在的,一个规范总要有一个规范群,立法者不会无缘无故的组成一个规范群,规范群内部的逻辑联系恰恰可以窥出立法者的立法意图。所以,在民法解释学上,体系解释是一个非常重要的方法。有意思的是,如果仅仅单独设定房屋或者土地使用权的抵押,土地使用权或者房屋所有权也随之抵押的话,就是抵押权效力的扩张。本条应该规定在《担保法》第三章第三条抵押的效力一节,方才合乎逻辑。但是,本条并没放在此处,而是放在了抵押和抵押物那一节,在这一节所要解决的问题不是抵押权扩张的问题,而是什么情况下,哪些财产可以充当抵押物的问题。《担保法》第三十六条规定,以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。本条第二款规定,以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。衡量这两款,第二款仅仅规定出让土地使用权的抵押,言外之意,对划拨国有土地使用权并不允许抵押。但是,再回来参考第一款,如果划拨土地使用权的房屋抵押的,那么,该房屋占用范围内的划拨国有土地使用权也就应该同时抵押。这在第三款的印证下更加鲜明。第三款针对集体乡镇村企业的体积土地使用权问题做出了特别规定,不允许单独抵押,但是,如果以企业建筑物抵押的,占用范围内的集体土地使用权同时抵押。所以,我认为,主张《担保法》的本条规定扩张了抵押权的效力,可能是一个误读,本条的目的或许更多的是为了解决划拨国有土地地用权或者集体土地使用权的抵押或者流转问题,而不是在于扩张抵押权的效力。
  (2)、房屋土地的同时抵押是不是《担保法》的强制性规定,大可怀疑。《担保法》第五十五条规定,需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。根据本条的规定,首先,房屋和土地的合并转让并不是强制性的,而是引导性的。当事人可以通过特约改变这一规定。改变的方法就是为房屋所有人设定土地的承租权,使他人的房屋所有权建立在对土地使用权人的承租权基础之上,从而利用承租权机制解决房屋的土地权属问题。其次,本条明确规定了,即使为了避免房屋所有权和土地使用权分属于不同主体所导致的矛盾,要求土地使用权和房屋所有权同时拍卖,也并不因此就导致抵押权效力的扩张,抵押权效力仍然局限于抵押权设定的范围,对未约定抵押的部分,抵押权人并没有优先受偿的权利。
  因此,房屋和土地一并抵押的规定只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突,不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权或房屋所有权时,房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖,但是,抵押权的效力不能及于未约定的部分,抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。


北安市人民法院 王胜宇

关于对北京等城市组织开展地铁安全检查工作情况的通报

建设部


关于对北京等城市组织开展地铁安全检查工作情况的通报

建质[2003]142号


各省、自治区建设厅、直辖市建委(交通委,市政管委):

  《国务院办公厅关于开展城市地铁安全检查的通知》(国办发电[2003]7号,以下简称《通知》)印发以来,各有关城市人民政府和有关部门按照《通知》精神,立即开展地铁安全检查,认真制定和落实整改措施,进一步完善应急处置和救援预案。总的看,各地认真贯彻党中央、国务院领导的批示精神,在加强地铁安全方面,做了大量工作,地铁安全工作明显得到加强。为了促进各地进一步加强地铁安全工作,现将各省市的主要做法及下一步的工作意见通报如下,望各地结合当地地铁安全管理的实际,进一步做好工作:

  一、积极开展安全检查,落实整改措施

  (一)排查隐患,制定和落实整改方案。北京市针对已投入运营使用的地铁1号、2号、13号线以及在建的地铁4号线、5号线、10号线和八通线等,对影响地铁运营安全的各种因素进行了逐条排查、梳理,特别对早期建造的地铁1号、2号线中存在的严重隐患,如车辆、供电系统、信号系统、机电系统、线路设备等设施设备逐一制定整改方案,计划投资36.6亿元,用4至5年时间完成改造。上海市对已投入运营的三条地铁、一条轻轨和一条磁浮线进行检查,并对消防通道、消防给水、防排烟系统、交通组织等情况进行实地测试,对需要立即整改的设施设备、设计和建设、运营管理、安全防范等方面的主要问题,制定了《上海市轨道交通安全整改项目表》,明确责任单位、责任人,抓紧落实整改。广州市对检查中的问题,在检查后24小时内就完成了对部分问题的整改;其余问题,已制定了整改计划,由有关领导督办,限期整改。此外,为保护乘客安全和节省能耗,广州市还采用了屏蔽门系统。重庆市检查了设计文件在施工和设备招标中的落实情况,以满足消防、防灾等各项规定和要求。在设备采购过程中进行了设计技术条件的深化和落实,确保硬件系统的完整、可靠。

  (二)加强地铁法规制度建设,为安全运营提供法律依据。目前,上海、广州已出台了地铁运营管理的地方法规;南京、武汉分别组织编制了《南京市地铁管理办法》及《武汉市轨道交通管理办法》,争取尽快颁布;重庆市也将轨道交通运营管理办法列入今年的立法计划,明确了规划、设计、建设、运营各环节的安全防范措施与管理内容,将运营安全和处置突发事件等纳入法制轨道。《长春市轻轨交通管理办法》正在审查之中。

  (三)地铁建设中严格执行施工规范,把好施工安全和质量关。南京市地铁指挥部在地铁全线建立了安全监管体系和考核制度,把安全生产纳入生产计划和工作指标考核体系,形成了强有力的安全生产工作组织领导和协调管理机制。天津市针对地铁施工初期阶段的情况,为保障施工安全和质量,成立总监办,严格监督施工单位按施工规范和设计图施工,认真检查各个工艺流程是否符合设计要求。武汉市轨道交通有限公司开展“放心桥”竞赛活动,由市政工程质量监督站及监理单位组成检查评比小组,对各标段施工质量进行检查评比,确保工程建设质量。

  (四)提前开展运营前的准备工作,充分考虑相关安全措施,制定运营方案和安全责任制。重庆市正在建设地铁2号线工程,为实现2004年运营的目标,自2002年起就开始制定运营方案并重点考虑防空抢险的运营安全方案,今年又对补充完善的运营方案提出新的安全要求,进一步落实了运营准备和运营工作的安全责任制。此外,该市在运营方案中还制定了完整的工作程序和管理规定,确保各项应急方案全面覆盖各种突发事件,将指挥、调度、协调机制和安全责任落实到人。南京市为实现2005年开通运营的目标,已开始编制应对突发事件方案以及运营安全责任制和管理制度,并对未来地铁运营过程中可能出现的各种状态下的运营模式进行深入研究和分析。南京、武汉还在地铁公司设立了安全稽查部,负责全线运营后各部门的安全检查与质量检验。

  (五)进一步对规划、设计、设备的安全标准进行评估和完善。重庆市组织设计单位对地铁运营安全系统设计进行全面检查与评估,查找安全隐患,充分考虑各种突发情况下的处置措施,对必要的安全设施进行补缺完善,同时,结合国内外地铁运营管理的经验、教训,进一步落实各项防范、预警、处置救援预案和指挥协调机制。天津市对地铁1号线的有关安全设计重新审查,对车辆、信号系统以及设备安全防护系统等从技术标准、设备选型等方面进行反复优化,并严格按照设计规范,认真落实。深圳市早在规划设计之初就加强了地铁运营安全的研究,不仅严格遵守国家有关技术标准和规范,还大胆借鉴了国外技术标准和规范,强化地铁安全设计,提高设计技术标准,充分体现了以人为本的理念。

  (六)建立健全有效的应急处置和救援机制,加强演习、演练。北京市由分管副市长任地铁安全领导小组组长,有关部门和单位负责同志为领导小组成员,建立了地铁灾害应急指挥机构和抢险救援体系,完善先期应急处置和突发事件救援工作预案,详细量化预案反应时间,明确分工,落实责任。同时,市政府组织交通、公安、安监、卫生等部门开展地铁综合安全检查,先后进行了9次联合演练,做到一旦发生恐怖袭击和灾害事故,能够及时、高效、有序、科学地实施处置。广州市针对当前国内外地铁安全形势的需要,计划在车厢内安装监控探头,在车站内配备必要的防排爆、防生化袭击器材,重点车站安装安检设施,以加强地铁安全防范工作。上海市在已制定的《关于处置城市轨道交通火灾、爆炸、毒气案(事)件的总体预案》基础上,进一步细化、完善了消防、反恐等一系列应急处置预案。

  (七)加强对地铁人员的岗前安全教育和培训。重庆市提前将上岗人员送往上海地铁公司进行运营岗位培训,并将运营安全和应急应变能力作为重点考核科目。武汉市选拔学员赴上海进行一年的专业培训。深圳市在地铁建设过程中,就将运营安全生产责任制的制定作为一项重点工作,并派出专业骨干人员赴香港、上海和广州进行专题培训,既培养煅炼了人才,又完善了地铁运营安全的规章制度。

  二、进一步做好地铁安全工作的意见

  当前,地铁安全工作还存在着相当多的薄弱环节,无论建设、运营、管理等环节都存在一些问题和安全隐患。各地建设、市政等有关主管部门要继续深入贯彻落实党中央、国务院领导同志的一系列批示精神,认真按照《通知》要求,进一步落实各项安全措施,妥善解决存在的问题,把地铁安全工作抓紧抓好。

  (一)加快法制建设,完善技术标准。有关省、市主管部门要认真总结国内外地铁建设和运营的安全管理工作经验,针对本地地铁安全管理存在的主要问题,抓紧制定和完善地方法规,明确地铁规划、设计、施工、监理、运营单位的安全职责,依法规范乘客行为,保护地铁安全设施,确保地铁系统安全运营。要因地制宜地制定地铁建设、运营等安全管理的地方标准,并加强对安全管理技术标准实施情况的监督管理,从源头上消除安全事故隐患。各地铁运营单位要制定和完善企业标准,认真贯彻执行安全运行的各项措施。

  (二)进一步加强地铁建设的监督管理。各地要加强对地铁设计的施工图审查,未经施工图审查批准的,不得施工;建立地铁建设过程中的安全评价制度,尽快在地铁规划、设计、建设安装、运营管理等阶段开展安全评价,对项目进行全过程安全监督。

  新修订的《地铁设计规范》已于今年5月正式颁布,各地要认真学习、掌握新规范,认真对照新规范中有关安全技术的规定,对地铁设计方案重新进行审查、调整;制定培训计划和宣贯要点,推动地铁设计新标准的全面贯彻执行。

  地铁施工工法多、难度大、技术含量高,制定特殊工程的安全技术措施,抓好特殊工法和可能存在安全隐患的关键部位、环节的安全施工是地铁建设工作的重点。目前,有关城市正在实施地铁建设任务。为此,各地要精心组织,周密安排,尤其要认真分析、总结一些城市已经出现的问题和教训。一是施工单位必须严格执行地铁施工验收标准,对影响周边建筑物与气、水、通讯管线安全的情况要预先进行充分考虑、研究,对可能影响结构稳定性和施工安全的重要施工工艺和专项施工方案要由当地主管部门组织专家论证、审查。二是施工单位要制定详细的监测方案,对施工过程严密监控,同时制定并检查落实突发事件的应急抢险预案,组织抢险队伍,储备抢险物资,做到在第一时间内发现、报告、处理险情。

  各地要加强对地铁建设活动的监督,落实设计中安全设施的建设,安全设施未按设计进行施工建设或施工建设不合格的,不得通过竣工验收,不得投入运营。

  (三)切实加强地铁运营企业的安全管理。地铁运营企业要建立健全企业安全生产责任制、安全操作规程、特种设备管理、安全生产培训、安全生产检查和突发事件处理等规章制度。要加强重点岗位从业人员及各类操作维修人员的业务技能和安全教育培训,实行持证上岗制度。要明确各级领导和每个岗位、每个职工的安全生产责任,形成职责清晰。层次分明、衔接紧密、覆盖全面的安全生产责任制体系,把安全生产责任制落实到企业的每一个工作岗位和每一个人。对有关规章制度的落实定期检查,对突发事件的处理要定期演练,确保规章制度和责任制的落实。要配备足够的安全管理人员负责日常的安全检查工作,加强对车站、列车的安全巡查,做到早发现、早处置,及时排除安全隐患。要确保在安全管理方面的经费投入。

  (四)抓紧企业应急预案的制定和完善。要督促企业建立起高效、协调的防灾应急机制,制定日常运营事故处置预案,做好各项预警与应急处置方案制定和现场的组织实施,要加强地铁公司与公安、消防、武警等相关部门的信息网络建设,定期模拟防灾合成演练,确保应急协调联动。

  (五)广泛开展安全宣传教育,提高地铁乘坐人员及工作人员的安全防范意识。地铁运营单位加强安全知识的宣传力度,编制安全知识宣传材料,进行广泛的社会宣传,普及安全乘车和自救知识,规范乘客乘车行为。要保持车站、车厢内、疏散通道、平交道口等处的安全警示标志和疏散标志明显、清晰,使广大乘客能够熟悉和掌握紧急状态下的疏散方法和自我救援知识,提高乘客的安全意识和自我防范能力。要定期针对突发事件的各种不同情况进行演习,重点演练救援和协助乘客逃生,提高地铁运营管理人员紧急应变和处置初起灾害的能力。

  (六)加强领导和安全工作的经验交流,不断提高地铁安全工作的水平。地铁建设和运营在我国起步较晚,经验不足。各地建设、市政主管部门要切实加强领导,不断研究问题,总结经验,及时组织建设、运营、管理多环节的安全工作交流,不断提高我国地铁安全管理工作的水平。

中华人民共和国建设部
二○○三年七月十三日