浅谈居住权

沙建平


一、居住权的基本概念

　　（一）居住权的历史沿革
　　居住权制度源于罗马法。在罗马法中，居住权的性质为人役权。人役权是指为了特定人的利益而使用他人之物的权利，包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。居住权制度在其他人役权如用益权和使用权中也有所反映。
　　用益权，指无偿地使用、收益他人之物而不损坏或变更物的本质的权利。享有用益权的人被称为用益权人，物的所有人则被称为虚所有人。它产生发展的最初目的，是被家长用来作为处分遗产的一种手段，通过遗嘱将某项遗产的使用、收益权遗赠给需要照顾的人，使某些有继承权的家庭成员，特别是继承权被剥夺的寡妇或者未婚女儿有可能取得一种供养。由于用益权的目的在于维持用益权人的日常生活需要，故无论动产还是不动产，包括房屋，都可以成为用益权的标的物。
　　使用权，是权利人在个人需要的范围内，对他人的物按照其性质加以利用的权利。如果此时使用权的标的物为房屋，则可供使用权人居住，也涉及居住权。使用权人的权利和义务与用益权人基本相同。不同之处在于，用益权包括使用和收益两种权能，而使用权的行使，则在供个人需要的限度内，使用标的物而已，故用益权中的收益的确定，于使用权并不适用。
居住权，是指因居住而使用他人房屋的权利。居住权是一种独立的人役权，在其范围上要比使用权广，比用益权窄。可见，罗马法上三种独立的人役权中都涉及居住权这一问题，这种立法体例为许多大陆法系国家所采纳，并在此基础上有所发展。
　　法国民法基本承袭了罗马法的规定，在《法国民法典》中规定了用益权制度。该法典第578条对用益权下了定义：“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有属于他人之物的权利，但享用人应负责保管物之本体。”用益权包含了用益权人以各种方式对于包括房屋在内的物进行使用和收益的权利，从该法典的结构来看，使用权为用益权的一种，而居住权则为使用权的一种，这一点与罗马法不同。在此前提下，居住权较用益权、使用权，显示出限制逐步增多的特点。因而从性质上讲，使用权与居住权是在效力上减弱了的用益权。
　　《德国民法典》在物权篇中同时规定了用益权、限制的人役权和居住权三项制度，为他人居住、使用房屋这一目的提供了多种法律方式。此法典从1030条至1089条用了60个条文来规定用益权，并且分为物上用益权、权利用益权、财产用益权三种用益权类型，其中的物上用益权包括了对于他们房屋予以使用、收益的权利。限制人役权，指的是为特定人设定的物权性质的不动产使用权，其是介于地役权和用益权之间的权利。这一权利的主要形态为居住权，可以说，在限制的人役权中，包括了居住权。而德国民法中的居住权，是指对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利。由于《德国民法典》对用益权规定得较为详细，此种权利与居住权较为类似，居住权的许多方面要适用用益权的规定。

（二）居住权的法律特征

根据我国的《物权法（草案）》第180条规定，居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有的占有、使用的权利。从此定义，我们可以看出：（1）居住权是一种用益物权。用益物权，是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的权利。由于居住权须经过登记程序才具有对世性和绝对性，故而居住权具有物权的效力，属于用益物权的一种。（2）居住权既然是一种用益物权，那它肯定有一定的期限。具体期限通常由当事人在合同中特别约定或根据遗嘱、遗赠来确定，并应当在登记机关登记。（3）居住权的主体是自然人，不可以是法人。这是由于居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生的，是源于赡养、扶养等现实目的而设立的。（4）居住权具有不可转让性，不能与权利人相分离，权利人死亡，居住权消灭。这是有设立居住权的目的所决定的。（5）居住权的设立通常是无偿的。物权法草案第182条规定，居住权人“可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外”。

（三）居住权的内容

1、居住权人的权利
（1）房屋占有和使用权。居住权人有权占有、使用他人所有的房屋，这是居住权人最重要、最基本的权利。居住权人既可以使用他人的全部房屋，也可以使用房屋的一部分，房屋的面积应当根据合同、遗嘱或登记记载的面积加以确定。如无特别规定，则原则上应当以保证居住权人正常居住、生活为限。当然，居住权人在使用该房屋时，可以基于生活上照顾等正当理由，而允许他人共同使用。（2）出租的权利。从《物权法（草案）》第180条的规定来看，居住权人一般不享有对房屋的收益权。但对此应当有例外的规定，一定条件下的租赁权就是一个例外。根据《物权法（草案）》第183条的规定，在一般情况下，居住权人不可将房屋出租给他人以收取租金，这是由居住权作为人役权的基本性质和设置居住权的法律目的所限定的。但是当事人可以以约定排除这一规定。比如，在作为养老计划的居住权中，房屋所有权人在让与所有权而自己保留居住权时，也大多会考虑同受让人约定，用出租部分房屋来使自己获得更多收益。当然，在居住权有期限时，租赁的期限不得超过居住权的期限或其剩余期限。（3）物上请求权。居住权人享有排除所有权人和第三人妨害的权利。这是根据居住权的立法体系得出的解释。因为居住权是物权，居住权人为排除他人妨害可以行使物上请求权，包括请求侵权人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。此外，《物权法（草案）》第185条还规定了居住权的追及效力，即所有权人的变更不影响居住权的效力，这也是居住权作为物权而具有的强势效力的体现。

2、居住权人的义务
（1）合理使用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当合理使用住房（第182条）。居住权人应以善良管理人的原则性要求享受其权利，并以权利取得人及其家庭居住所必要为限。居住权人行使使用权时，须依房屋的居住用途，在不毁损房屋本体或变更其性质的情形下对房屋加以利用，以供生活的需要。居住权人不得将房屋用于经营用途。当然投资性居住权，不在此限。　（2）承担房屋日常费用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当承担居住房屋的日常费用（第181条）。我国可以借鉴法国和罗马法上的做法，房屋的大修一般应当由房屋所有权人承担，但所有权人并没有维护房屋以供居住权人使用的义务，因此大修是房屋所有权人基于其所有权的享有而发生的自愿行为；但其他正常维修和房屋税费应由居住权人负担。正常维修费用包括保存、管理和正常修缮房屋的费用，由于居住权人未履行正常修缮义务，导致必须对房屋进行大修，此时的大修费用也应由居住权人支付。房屋的税费，指在居住权存续期间，定期年负担，例如税金、租金、不动产年金，以及其他由于收益而产生的负担。（3）返还房屋的义务。在居住权消灭时，居住权人有返还房屋的义务。如果居住权是因为居住权人死亡而消灭的，则其继承人有返还房屋的义务。但是，对于房屋在正常情况下使用所产生的折旧，居住权人不负有返还义务。该义务在我国《物权法（草案）》条文中没有直接规定，建议未来物权法对此加以明确，即单设一条明确规定，“居住权消灭后，居住权人负有返还住房给所有权人的义务。”


如皋市人民法院 沙建平



山东省临沂市人民政府


临政令[2003]021号
　　《临沂市户外广告管理办法》业经市政府批准，现予发布，自发布之日起30日后施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：连承敏
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年六月八日


　　　　　　　　　　　　　　　　　　临沂市户外广告管理办法

　　第一条为加强户外广告管理，规范户外广告活动，维护社会经济秩序和美化城市环境，根据《中华人民共和国广告法》、《山东省户外广告管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条凡在本市行政区域内设置、张贴户外广告的单位和个人均应遵守本办法。
　　第三条本办法所称户外广告包括：
　　（一）利用公共或者自有场地的建筑物、空间设置的路牌、霓虹灯、电子显示牌（屏）、灯箱、橱窗、牌匾、布幅、绘画、汽球、拱门、招牌等广告；
　　（二）利用交通工具（包括各种水上漂浮物和空中飞行物）设置、绘制、张贴的广告；
　　（三）以其他形式在户外设置、悬挂、张贴、散发的广告。
　　第四条县以上工商行政管理部门负责户外广告的登记管理以及户外广告内容的监督管理；规划和城市建设管理部门负责广告的规划、设置审批管理。
　　第五条户外广告的总体设置规划，由市、县（区）人民政府组织规划、城市建设、工商、公安等部门制定。
　　在城区繁华地段、车站、广场、游乐场、商场、居民区等公共场所，由城市建设、工商部门会同有关部门负责设置公共广告栏。
　　第六条设置制作户外广告应当符合城市市容规划要求，并按《临沂市户外广告设计设置技术标准》制作，做到安全、美观、规范，不得粗制滥造；户外广告内容必须真实、健康、清晰、明白、合法，不得以任何形式欺骗用户和误导消费者。
　　户外广告的发布者，应定期对所发布的户外广告进行维修、保养、刷新。
　　第七条户外广告的设置，要牢固、安全，不得影响市政公共设施、交通安全设施和交通标志的正常使用；不得妨碍生产和人民生活。
　　在国家机关、文物保护单位和风景名胜点的建筑控制地带，不得设置户外广告。
　　不准在市政公用设施电线杆、树木、墙壁等处乱贴、乱画、乱涂广告；不准沿街和空中散发纸张广告；不准悬挂过街帘。
　　第八条户外广告使用文字、汉语拼音、计量单位等应当符合国家有关规定，书写要规范准确。
　　第九条凡需从事设计、制作、发布户外广告经营业务的单位和个人（以下简称广告经营单位），必须经工商行政管理部门依法核准登记，并领取证照后,按核准的经营范围经营。
　　第十条除户外张贴和在自有场地、自有建筑物上设置制作宣传本单位产品或服务项目的广告外，其他户外广告的设置制作必须由工商行政管理部门核发证照的广告经营单位承办。路牌、灯箱、橱窗等较大体积的户外广告，必须标明制作单位的名称、联系电话。
　　第十一条设置户外广告，实行由县以上工商行政管理部门会同规划部门、城市建设管理部门联合审批制度。
　　联合审批需具备下列条件：
　　（一）申请书；
　　（二）营业执照和广告经营许可证；
　　（三）场地或建筑物、市政公用设施使用协议；
　　（四）广告设施设计效果图等资料。
　　（五）广告合同；
　　（六）广告图案及内容；
　　（七）有关证明产品质量或确认广告内容真实性的证明文件；
　　（八）法律法规规定的其他文件。
　　第十二条工商行政管理部门在接到户外广告登记申请后，在10个工作日内会同规划、城市建设管理部门做出批准或不予批准的决定。经审查符合规定的，核发《户外广告登记证》，并对有关资料备案。未经批准，任何单位和个人不得设置户外广告。
　　第十三条户外广告的设置期限一般不得超过两年。两年后需要延长设置时间的，设置者应向原批准机关办理延期手续。
　　第十四条户外广告必须按审批和登记的地点、形式、规格、时间、内容设置发布,不得擅自更改。确需改变审批和登记内容的，应向原审批登记机关办理变更手续。
　　第十五条户外广告登记后，三个月内未予设置发布的，应当向原登记机关办理注销手续。
　　第十六条举办文化、体育、经贸等大型活动，需要临时设置悬挂户外广告的，须由举办者或组织者在活动举办前报经城市建设和工商行政管理部门批准、登记。活动结束后3日内，举办者或组织者必须清除所设置悬挂的广告物。
　　第十七条需要张贴广告的单位和个人，应按照《印刷品广告管理暂行办法》的规定，到当地工商行政管理部门办理印刷品广告登记后，到指定的公共广告栏内张贴，并按有关规定交纳广告费用。
　　公共广告栏使用费、户外广告场地费、建筑物占用费的收费标准，按有关规定执行。
　　第十八条在户外广告经营中，禁止任何形式的垄断和不正当竞争行为。任何部门不得滥用行政权力为其所属经营机构垄断或者变相垄断某一领域的户外广告经营，排斥其他经营者。
　　第十九条违反本办法第六条的规定，设置广告缺乏安全性、粗制滥造、影响市容的，由城市建设管理管理部门依据《山东省城市建设管理条例》第二十五条之规定，责令其限期改正和拆除，并处以200元以上5000元以下的罚款；广告含有虚假、不健康等违法内容的，由工商行政管理部门依据《中华人民共和国广告法》第三十七条的规定，责令广告主停止发布，以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处以广告费用一倍以上五倍以下的罚款；对负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用，并处以广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十条违反本办法第七条规定，擅自在市政公用设施、电线杆、树木、墙壁等处乱贴、乱画、乱涂广告及散发纸品广告的，由城市建设管理部门依据《山东省实施＜城市市容和环境卫生管理条例＞办法》第二十七条第二款规定，责令限期改正，给予警告，并处以每处100元以下罚款。
　　第二十一条违反本办法第九条规定，无证照或超越经营范围经营广告业务的，由工商行政管理部门依据《广告管理条例施行细则》第二十一条规定，取缔其非法经营活动，没收非法所得，处以5000元以下罚款。
　　第二十二条违反本办法第十一条、第十六条规定，不经规划、设置审批的，分别由规划、城市建设管理部门根据有关规定进行处罚；不经工商行政管理部门登记的，由县级以上工商行政管理部门依据《户外广告登记管理规定》第十七条规定，由登记管理机关没收违法所得，视其情节予以通报批评，处以违法所得三倍以下的罚款，但最高不超过30000元，没有违法所得的，处以10000元以下的罚款，并限期拆除；逾期不拆除的，强制拆除，其费用由发布者承担。
　　第二十三条违反本办法第十七条规定，不经登记，不缴纳广告栏使用费用或在公共广告栏以外乱贴、乱画、乱涂广告的，分别由工商行政管理部门根据有关规定进行处罚，并由城市建设管理部门责令清除。
　　第二十四条违反本办法其他规定的，由审批登记管理部门按照有关法律法规规定进行处罚。
　　第二十五条依照本办法设置发布的户外广告，在核准期限内，未经审批登记管理部门同意，任何单位和个人不得擅自拆除、遮盖或迁移。否则，广告主、广告设置发布者有权拒绝执行，并依法追究民事责任。
　　因城市建设、市容整治等特殊情况，经市、县区人民政府同意，需要拆除和迁移广告设施的，广告发布者应当服从有关部门的统一安排。
　　第二十六条审批登记管理部门对当事人进行行政处罚时，应当遵守《中华人民共和国行政处罚法》规定的行政处罚程序；执行罚没时，必须使用财政部门统一制作的罚没收据。
　　罚没收入一律上缴同级财政。
　　第二十七条本办法自发布之日起30日后施行。