一则案例引发的思考：证人证言岂能任意采信？！

作者：陈召利 主页：www.law-god.com


一、一则案例
甲方与乙方在中介机构居间下签订了一份房地产买卖协议，并支付了定金。第二天，甲方因家人意见不一，向乙方口头提出解除协议，乙方表示“除非找到下家，否则不同意解除”。为此，甲方将此情况电话告知中介人员王某，并请求为乙方重新发布售房信息。此后，中介人员王某多次联系甲方和乙方前来签订解除协议协议，甲、乙双方始终未签订解除协议。甲方见协议无法协商解除，为筹集房款卖掉自住房屋，并告知乙方依约受领房款。孰料，乙方因房价上涨又将房屋卖给他人。纠纷遂起。
本案的争议焦点为甲、乙双方是否已经协商一致解除协议。因甲、乙双方之间只有口头交涉，没有任何书面证据。问题的关键就在于本案的中介人员王某能否证明这一事实。在一审中，中介人员王某应乙方申请出庭作证，陈述说“甲方告知他协议已解除”。一审法院据此认定，甲、乙双方已协商一致解除协议。甲方上诉后，二审法院在询问双方当事人后，径行判决，驳回上诉，维持原判。
二、法律思考
本案涉及一个重要的问题，就是对证人证言如何采信。关于证人证言的证据规则，我国法律未作规定，目前较为详细的规定见于最高人民法院于2001年12月21日发布的司法解释《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》[法释（2001）33号]。
关于证人王某的证言是否应当采信的问题，根据我国现行法律规定，本人认为应当从以下三个方面考虑：
第一， 王某是否具备证人的资格。
证人资格问题是一个经常容易被人忽略的问题。根据我国法律规定，只有知道案件情况的单位和个人，才有证人资格。如果证人根本未参与案件事实，则无从作证。如上所述，甲方是以对话方式向乙方发出解除协议的要约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，自乙方即时拒绝即已失效。王某不在对话现场，对甲、乙双方的对话内容无从知晓。因此，从严格意义上来说，王某并不知道案件事实，根本不具备证人的资格。
第二， 王某的证言是否符合法律规定。
即使人民法院认为，王某事后从甲方听到的转述内容也可视为知道案件事实，那么，王某所作的证言也不符合法律规定。因为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条的规定，出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。证人作证时，不得使用猜测、推断或者评论性的语言。本案中，王某出庭作证时，没有客观陈述甲方究竟对他说了些什么，让人民法院来判断甲方是否向他表达了“协议是否已解除”的意思，而是仅仅使用“评论性的语言”——甲方告知他协议已解除，误导人民法院的判断。
因此，王某的证言不符合法律规定，不具有证据效力。
第三， 人民法院能否仅凭王某的证言认定案件事实。
王某与本案以及乙方均有重大的利害关系，因为协议是由甲方、乙方和王某所在中介机构南京市我爱我家房屋租赁置换有限公司三方共同签订的，如协议被认定仍依法有效，则中介机构南京市我爱我家房屋租赁置换有限公司又接受乙方的委托将房屋出售给第三人，也属违约行为。中介机构南京市我爱我家房屋租赁置换有限公司及其工作人员王某为免除自己的法律责任，根本不可能作出对其不利的陈述。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。
因此，退一万步来说，即使人民法院希望采信证人王某的证言，因王某与本案结果及乙方当事人均有有利害关系，人民法院也不能单独依据王某的证言认定甲、乙双方已协商解除协议。
在本案的办理过程中，本人明显感受到一些法官依然缺少法治观念，仍停留于陈旧的、朴素的证据观——“有证据总胜于没有证据”，而往往忽视了法律明文规定的证据规则——证据是否合法、如何采信。人民法院是人民寻求公力救济解决纠纷的最后途径，假如司法人员不能依法判决，这必将严重损害司法权威，甚至给国家和人民带来十分不利的影响。诚如英国哲学家培根所言，“一次错误的判决,有甚于十次犯罪, 因为犯罪污染的是水流,而错误的判决污染的却是水源。”因此，在看到我国法治建设已经取得可喜成果的同时，我们也深切地体会到，我国的法治建设道路依然任重道远。

宁夏回族自治区吴忠市人民政府办公室


吴忠市人民政府办公室关于印发《吴忠市促进房地产业快速健康发展的11条措施》的通知
吴政办发〔2008〕191号 2008年12月17日


各县(市、区)人民政府(管委会)，市政府各部门、直属单位，区属驻吴各单位：

《吴忠市促进房地产业快速健康发展的11条措施》已经市人民政府2008年12月15日第14次常务会议研究通过。现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。



吴忠市促进房地产业快速健康发展的11条措施



为了认真贯彻落实国务院关于扩大内需、促进经济增长的政策措施，进一步促进我市房地产业快速健康发展，培育和壮大城市经济，促进吴忠经济社会跨越式发展，结合我市实际，现提出如下促进房地产业快速健康发展的措施：

1、支持保障性住房土地供应。优先保证保障性住房土地供应，合理控制单宗土地供应规模、供应面积和供应价格。

2、放宽各项规费缴费政策。在房地产开发项目中的政策性收费，规划、建设、人防等部门可与企业签订缴费协议，在一年内分期支付。

3、落实税收扶持政策。税务部门对纳税困难的房地产开发企业，根据有关规定，报请自治区税务部门批准，可予以缓缴。

4、降低住房交易有关税费。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征印花税，对个人销售或购买住房暂免征收土地增值税。

5、鼓励居民改善住房条件。居民购买第一套住房不足90平方米，对购买第二套住房面积在90平方米及以下的，可视为第一次购买，享受首次购买的优惠政策。

6、加大信贷支持力度。金融机构要加大对年度信用等级评定为AA级优势骨干房地产开发企业的支持，允许其用土地使用权等无形资产质押贷款，且贷款不受额度限制。各金融机构在确保资金安全前提下，应进一步加大对房地产开发信贷的有效投放力度。

7、落实支持个人住房贷款优惠利率政策。对个人首次购买普通商品自住房和改善型普通自住房提供的住房贷款，利率下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

8、适度放宽住房公积金贷款政策。将住房公积金个人住房贷款的最高限额由20万元上调为25万元；购买90平方米以下普通商品住房和经济适用房的低收入职工家庭，住房公积金贷款的比例限额由不超过所购住房总价的70%调整到75%；购买二手自住住房的由不超过购买总额的50%调整到60%；个人住房贷款期限由不超过20年调整为不超过25年；最长年限由不得超过国家法定的退(离)休年龄调整为超过法定退(离)休年龄5年内。

9、支持企业做大做强。鼓励和引导有诚信和品牌优势的房地产开发企业，通过兼并、收购、重组等方式形成竞争力强的大型企业集团。有关部门要简化审批手续，并在资质审批等方面给予政策优惠。

10、优化房地产开发企业结构。按照《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例(修正案)》的有关规定，提高房地产企业准入门槛。加大对资本实力小、业绩差、市场行为不规范企业的清理力度，优化企业结构，提高产业集中度。

11、坚持正确的舆论导向。各新闻单位要牢固树立科学发展观，客观准确地报道吴忠房地产市场情况，引导居民树立正确的住房消费观念，提升市场信心，稳定市场预期，积极引导和释放住房需要，进一步激活市场。

本措施自发布之日起试行，试用期限为一年。