最高人民法院


最高人民法院关于利显乾与利潮良房屋纠纷案的批复

1985年5月2日，最高人民法院

广东省高级人民法院：
你院（84）粤法民监字第2号请示报告收悉。对于所请示的利显乾与利潮良房屋纠纷案中的有关问题，经研究认为：
讼争房屋原产权人利士乾及其细婆分别在1930年、1940年与利显乾之父利达平建立的房屋典当关系是有效的，应予承认。
1950年典期届满时，出典人夫妻已先后死亡，其继承人也未主张回赎权利。当地土改时将讼争房屋确权给承典人的继承人利显乾所有并管业至今，应予维护。
利士乾夫妻死后，由堂弟之妻张养主持将利潮良过嗣给利士乾，显属封建制度的产物双方既不存在收养关系，又非死者生前意愿，应予否定。利潮良、张养均非出典人的继承人，因此，他们在1950年典期届满后，将讼争房屋续典他人是无效的。第一、二审法院承认利潮良的嗣子身份并认定续典有效是不妥的。
至于原属利士乾所有的另一间房屋，土改时，已经利潮良登记，现无争议，应以维持现状为宜。

附：广东省高级人民法院关于利显乾与利潮良房屋纠纷一案的综合报告 （84）粤法民监字第2号
一、当事人的情况
申诉人：利显乾（一审被告人、二审上诉人），男，64岁，汉族，广东省新会县人，住新会县双水公社加寮大队寮中生产队。
对方当事人：利潮良（一审原告人，二审被上诉人），男，63岁，汉族，广东省新会县人，在新会县葵艺厂工作。
第三人：利琼仙，女，81岁，住新会县崖南区。
二、案情事实
双方当事人和第三人争执的房屋，座落在新会县双水公社加寮大队寮中生产队，是利士乾的遗产。利士乾原有房屋3间，现争议的1间房屋（二眼灶边），于1930年由利士乾以60双毫出典给利显乾之父亲利达平（1954年死亡）居住，典期10年。利士乾于1940年去世后，家还有细婆（妾）和儿子利潮迂、儿媳和女儿利琼仙等四人共同生活。利士乾细婆将原典房屋（即讼争之屋），提高典价为120元毛券，继续典给利达平，典期为10年，1950年典期届满。在此期间，利士乾之子利潮迂因盗卖驳壳枪1支，逃到外洋谋生，至今下落不明；媳妇被雷击毙；利士乾之女利琼仙出嫁。利士乾的细婆于1945年去世，由利琼仙出卖娘家一间房屋作埋葬费，另一间屋当时由张养（寡妇、利士乾堂兄弟之妻）管理。1945年下半年，由张养自行决定利潮良过继给利士乾和自己，作为继承利士乾及自己两家的产业，这样做法当地称为“一盏明灯照两家”，是旧社会当地的习惯，这样的过继当地群众是承认的（见第一审卷宗利显辉、利扬端等证言）。土改时，过继的利潮良将利士乾细婆自住的房屋，登记为自己所有取得产权。利达平从利士乾细婆处典来的房屋于1950年典期届满，又由张养和利潮良继续典给利达平的儿子利显乾，典价为300司码斤谷，典期15年。土改时，承典人利显乾将该房屋登记为自己所有，领取了土地房产所有证。利显乾是怎样将典来的房屋取得所有权的呢？利显乾称土改时，有个别中农亦分了房屋，他是无房户，要求登记承典房屋而获准的。土改干部利显吾证明：“房屋分给贫下中农有剩余的，中农也可以分得房屋。当时有的人借屋居住，原业主不提出申报产权，就由借住人登记所有。当时利潮良妹妹利长庆（原工作组副组长）曾在一次群众大会上表示“不讲继承了，利显乾居住的屋就给他了”（现利长庆否认说过此话）。故该屋就由利显乾登记了产权。利潮良称：1955年，他从茂名工作回家时曾向副乡长说过，该屋典期届满，要将房屋赎回，但乡长没有表态（经查对无法认定）。
1965年，利潮良以自己是利士乾和张养的继承人，该屋典期届满为由，向利显乾提出回赎房屋，利显乾以领有土地房产证为凭拒绝利潮良的要求，引起纠纷。经大队和法庭多次调解无法达成协议。1974年1月利潮良向新会县双水公社法庭提出起诉，要求赎回争议之房屋。
三、第一、二审法院处理意见
新会县人民法院处理该案时有两种不同意见，一种意见认为，利潮良对利士乾无尽过义务，利士乾死亡在先，死后才由别人为他立嗣，属封建性立嗣，应予否定。利潮良若对张养曾尽了义务，他只能继承张养所有的房屋，不能继承现争执之屋。土改已将该屋确权给利显乾，应予承认。
另一种意见认为，解放前利潮良已继承了利士乾的遗产，群众亦公认，应承认其合法的继承关系；利显乾现亦承认该屋是张养和利潮良续典给他的；土改时，按有关规定，利显乾是佃中农，不分配房屋，故应将该屋处理归利潮良回赎。
1976年8月14日，新会县人民法院以（75）新法民字第93号民事判决：
（一）新会县1953年3月16日新基字第0792号土地证撤销，该证填写的房屋产权应归利潮良所有。
（二）原告利潮良收赎房屋时，应交回典金120元毛券（折人民币216元），稻谷300司码斤（折款人民币35．28元，共合人民币251．28元给被告利显乾）。
第一审判决后，利显乾不服提出上诉，经佛山地区中级人民法院审理认为：解放前利潮良已过继给利士乾，并继承了他的遗产，解放后亦由他再次续典，按政策规定劳动人民之间的典赎关系应予承认，该屋不属没收、征收对象，其产权不因土改而变化，原判正确，应予维持。
第二审判决后，利显乾及其妻子张用琼多次申诉，经佛山地区中级人民法院先后于1977年10月5日，1978年11月6日，1981年9月4日三次作了维持原判，驳回申诉的批复。但利显乾与其妻子张用琼不服，多次到法庭和法院纠缠，并将按判决执行了的房屋强行占用。
新会县人民法院于1982年10月对张用琼进行收容审查64天，释放后，利显乾及其妻张用琼仍不服，向本院提出申诉，本院调卷并派员到当地调查了此案。
四、合议庭讨论意见
开始，合议庭意见认为判归遗产人女儿利琼仙继承，送院长审核时，李副院长认为值得研究，要民庭再作讨论，经再行讨论，意见仍不一致。第一种意见认为：争执房屋的业主为利士乾，利显乾夫妇只是承典人，土改时登记为自己所有无效，现产权人利士乾已死亡，应由利士乾的女儿利琼仙依法继承。利潮良是属封建性质的立嗣继承，不予承认。第二种意见（多数人）认为：利潮良是在利士乾及其细婆死后，由邻居张养决定的过继，完全是封建性的做法，不能承认。但考虑历史情况，对遗产在处理时可以适当给予一些照顾。从本案具体情况出发，利潮良已登记了利士乾遗产房屋3间中的1间，故不再照顾也是适宜的。另外考虑到利士乾的亲生女利琼仙早已出嫁，但对该房屋的情况是清楚的，解放前后都没有提出继承要求，经过土改作了产权转变之后才提出继承不应予以支持。而且现尚有一些人对利显乾当时登记房屋的情况作证。利显乾并无非法取得产权的事实，故以维护土改确权、判决给利显乾所有较妥。第三种意见是利潮良“过继”发生在解放前，至今已40多年，如以解放后不承认而撤销第一、二审判决不妥。
1985年1月15日


吉林省辽源市人民政府


辽源市人民政府关于印发辽源市行政事业单位房屋出租管理暂行办法的通知

辽府发〔2010〕44号


各县、区人民政府，辽源经济开发区管委会，市政府各委、办、局，各直属机构，驻市各中省直单位：

《辽源市行政事业单位房屋出租管理暂行办法》已经2010年12月8日市政府六届十九次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。







二0一0年十二月三十一日　　　

　

辽源市行政事业单位房屋出租管理暂行办法



第一章　总　则

第一条　为规范行政事业单位房屋出租行为，提高国有资产使用效益，防止国有资产流失，根据《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部第35号令）、《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部第36号令）、《吉林省政府规范非税收入管理办法》（省政府第190号令）等有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称行政事业单位房屋出租行为，是指单位在保证其行政职能正常履行、事业正常发展的前提下，将本单位管理的各类办公性用房、商业（生产）性用房、仓储性用房、居住性用房及人防工程等出租给承租人使用，向承租人收取租金的行为。

第三条　本办法适用于市本级党政机关、事业单位及社会团体。

第四条　房屋出租原则上采取公开招租的办法，遵循“价高优先和自愿、平等、互利”的原则，并接受社会各界的监督。

第五条　在管理上实行“统一管理与分级管理相结合”的模式。

（一）市财政局是市政府负责行使行政事业单位国有资产管理的职能部门，统一管理各单位国有资产出租事宜，负责审批本级行政事业单位的房屋出租事项，监督、指导各单位的房屋出租管理工作。

（二）各行政主管部门负责审核本部门所属单位房屋出租事项，具有监督、指导其房屋出租管理工作和督促其按规定缴纳房屋出租收入的职责。同时，要将本部门房屋出租的管理工作向市财政部门报告，接受市财政部门的监督指导。

（三）各行政事业单位负责办理本单位房屋出租事项的报批手续，以及出租房屋的日常管理和维护，并按规定及时足额缴纳房屋出租收入。

第二章　实施程序

第六条　出租房屋的行政事业单位（以下简称出租房屋单位）要进行必要的可行性论证，合理制定招租方案，经单位领导班子集体研究决定后，形成会议纪要，并在单位内进行公示。

招租方案主要包括出租资产的基本情况（坐落地点、面积、规划用途等资料）、出租方式、出租期限、出租起始价（底价）、允许或限制经营的范围以及其他特别约定条款等内容。

出租房屋单位应委托有资质的社会中介机构对公开招租房屋的租金进行评估，确定公开招租的底价。

第七条　承租人应是法人、社会团体组织或具有完全民事行为能力的自然人。

第八条　出租房屋单位必须事先报市财政部门审核批准，未经批准不得擅自出租。

第九条　出租房屋单位在报市财政部门审批时，须同时提供房屋出租申请、招租方案、评估报告，经市财政部门审批同意后，由出租房屋单位填写《辽源市行政事业单位房屋出租申报表》，经市财政部门加盖公章后，交市产权交易中心组织公开招租。

行政主管部门所属的出租房屋单位，须经主管部门同意后再行报批。

第十条　对于性质特殊或有特别用途的房屋，经市财政部门会同市监察部门审批同意后，可以采用协议租赁等其他招租方式。

（一）经公开招租报名，承租人少于2人的或不具备公开竞价条件、不宜公开竞价的，出租房屋单位需以正式书面文件形式向其行政主管部门报告，由行政主管部门核准并经市财政部门同意后，可协议出租，但租金不得低于评估建议价。

（二）出租给行政事业单位作为办公用房的，可按双方协议价租赁。

第十一条　公开招租过程中，在同等条件下应对原承租者给予优先。公开竞价出租流拍的，允许房屋出租单位自流拍之日起三个月内，以不低于竞租起始价为条件协议出租；超出期限的，参照《吉林省财政厅关于印发〈吉林省行政单位国有资产处置管理暂行办法〉、〈吉林省事业单位国有资产处置管理暂行办法〉的通知》（吉财产〔2008〕314号）重新组织公开竞租。

第十二条　已出租的房屋在原出租期限已到，而新的招租工作尚未完成的期间内，如原承租人愿意继续租赁的，出租房屋单位可与原承租人按月签定临时协议，租金按不低于原合同支付，但应当向原承租人声明该临时协议在新招租工作结束后即予终止。对遵纪守法、文明经营且按时交纳租金等费用的原承租人要求租赁合同到期后续租的，在同等条件下给予优先。

第十三条　市财政部门、监察部门和出租房屋单位负责人等相关人员不得参与竞标活动。若上述单位人员的直系亲属或共同利益人参与竞标活动的，应在竞标前申明并予以回避。

第十四条　行政事业单位房屋出租统一使用《行政事业单位房屋出租合同书》（以下简称《合同书》）文本。

第十五条　公开招租结束后，出租房屋单位将《合同书》、税费租金缴纳凭证等材料的复印件上报其行政主管部门和市财政部门备案。

第三章　租金收入和日常管理

第十六条　出租房屋单位向承租方收取租金时，必须办理并使用由税务部门统一印制的发票。

第十七条　房屋租金收入按照非税收入管理的有关规定，实行“收支两条线”管理，出租房屋单位应按租金收入的税后金额及时足额上缴市财政。

第十八条　市财政部门根据出租房屋单位的工作需要，将其上缴的租金按照一定比例拨付给出租房屋单位，用于事业发展及房屋的日常管理。

第十九条　房屋的租赁期应根据行业和房屋性质的不同合理确定，首次签约原则上不得超过三年。对用于宾馆、超市等行业，或出租面积较大、一次性装饰装潢投入较多、承租人短期内难以收回成本等特殊情况的房屋出租，确需延长租赁时间的，可适当延长租赁期，但最长不得超过五年。延长租赁期并须经出租房屋单位的行政主管部门同意，并报市财政部门备案。

第二十条　租赁采取先缴租金后交付使用的形式。租金一般以一年或半年为时间段提前收取。

第二十一条　出租房屋单位具有对出租房屋的日常管理职责，要指定专人负责此项工作，并建立房屋出租管理台账。负责此项工作人员应及时制止承租人违反合同规定的行为，如有必要可提请出租房屋单位终止合同，并将相关信息以书面形式报告市财政部门。

第二十二条　对于因承租人违反合同约定，出租房屋单位收回的出租房屋，应重新履行公开招租程序，收取的违约金按照房租收入进行管理。

第二十三条　因政府统一规划拆迁或其他不可抗力因素影响，租赁合同终止的，由出租房屋单位和承租人共同提出申请，经其行政主管部门和市财政部门审核后，将未到期限部分的租金退还给承租人。

第四章　监督检查

第二十四条　行政事业单位房屋租金收入应按实入账，严禁私设“小金库”，不得用于发放奖金、福利，更不得直接用租金收入抵消招待费等支出。

第二十五条　市监察、审计、财政等部门在日常监督检查中，应重点加强对行政事业单位出租行为的监督检查，确保资产的安全完整和保值增值。对变相规避管理的，其所得收入一律没收上缴国库，并追究相关人员责任。

第五章　附　则

第二十六条　本办法发布之前已出租的房屋，允许维持原租约直至租赁期届满。有关出租房屋单位应向市财政部门补报《行政事业单位房屋出租备案表》，并将租赁合同（协议）报市财政部门备案，以后收取的租金收入按本办法规定上缴市财政。本办法发布后，新办租赁或租赁期满后重新办理房屋出租的，一律按本办法执行。

第二十七条　本办法未尽事宜，按照国家相关法律、政策规定执行。

第二十八条　本办法自2011年1月1日起施行，由市财政局负责解释。