辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市住宅小区管理办法
沈阳市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强住宅小区的管理，保障房屋和公用设施的合理使用，维护住宅小区的公共秩序，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主体，具备相应的配套设施，建筑面积在二万平方米以上的居民生活区(含区域内的非住宅房屋)。
第三条 住宅小区的管理以居民自治与专业服务相结合为原则，实行社会化、专业化管理。
第四条 产权人和使用人有参与住宅小区管理的权利和遵守住宅小区公共秩序的义务。
第五条 市房产管理部门是本市住宅小区管理工作的行政主管部门，负责全市住宅小区管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策及管理标准，并对住宅小区管理委员会和物业管理企业的管理和服务工作进行监督检查。
各区房产管理部门是本区住宅小区管理工作的业务管理部门，对住宅小区管理工作进行协调、指导和检查。
市规划、城建、交通、卫生、公安、城管、邮电、供水、供电、煤气等部门和单位按各自职责分工，加强对住宅小区的管理、监督与指导。
各区人民政府依据国家的法律法规及有关规定，对住宅小区进行综合治理，并对住宅小区管理工作实施监督检查。
第六条 住宅小区成立小区管理委员会(以下简称管委会)，代表产权人和使用人的利益，负责住宅小区的日常管理工作。
管委会可委托物业管理企业具体实施小区管理工作。

第二章 住宅小区管理机构与职责
第七条 住宅小区管理委员会由市、区房产管理部门负责组建。管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会成员及有关管理部门、服务单位派出的代表组成。
第八条 管委会的职责：
(一)制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；
(二)接受住宅小区内产权人和使用人的监督，并接受住宅小区所在地街道办事处及各有关部门的监督、检查和指导；
(三)通过订立合同方式，决定选聘或续聘物业管理企业；
(四)审议物业管理企业制定的住宅小区年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施；
(五)根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理企业的日常工作和小区管理经费的使用情况，进行检查、监督；
(六)根据住宅小区实际情况，制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。
第九条 物业管理企业是指具备相应资质条件，依法成立，具有法人资格，经营物业管理业务的经济实体。物业管理企业实行自主经营、独立核算、自负盈亏。
第十条 住宅小区物业管理实行公平竞争，优胜劣汰，放开发展的原则。
第十一条 市房产管理部门统一对全市物业管理企业进行资质审查。物业管理企业必须到工商、税务等部办理证照，方可从事经营活动。
第十二条 物业管理企业应履行下列职责：
(一)依据物业管理合同，具体实施对小区的管理；
(二)接受管委会和产权人及使用人的监督，接受房产管理部门、住宅小区所在地街道办事处及其它有关部门的监督、指导；
(三)年度管理计划和重大的管理、维修、服务措施应提交管委会审议，并经管委会认可后实施；
(四)可以委托专营公司进行专项管理；
(五)可以实行多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第十三条 开展住宅小区管理业务的物业管理企业，必须与小区管委会签订承包管理合同。承包管理合同应报市、区房产管理部门备案。
第十四条 物业管理企业开展住宅小区管理业务，在小区内负责下列事项：
(一)房屋及附属设施的维修、养护；
(二)路灯、景点、园林绿化、窨井、化粪池、道路、停车场、信报箱等公用公共设施的维修、养护；
(三)环境卫生保洁，窨井、化粪池的清掏清运；
(四)维护文化娱乐活动场所秩序；
(五)便民服务网点及车库的管理；
(六)维护治安及交通秩序；
(七)住宅小区各类档案的管理；
(八)承包管理合同规定的其他事项。
第十五条 物业管理企业可开展多种有偿便民服务。
第十六条 住宅小区内房屋及配套设施的维修养护，物业管理企业与各专业管理部门按下列分工划分职责：
(一)供电设施：进户线以内的，由物业管理企业或房屋产权单位负责；以外的，由电业部门负责。
(二)煤气管道：煤气部门负责供气安全工作。煤气管网干线引向庭院的支线、室内管线及附属设施(煤气表除外)由煤气部门负责，产权单位承担费用。
(三)自来水管线：用户进户管道总水门以内用水设施(不含水表)由产权单位负责；以外的，由自来水公司负责。
(四)下水管道：小区红线内化粪池及管线(不含市政管线)，由物业管理企业负责；对外的，由市政部门负责。
(五)电信管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信部门负责。
(六)供暖管线：由供暖部门负责。
(七)环卫设施及垃圾清运由环卫部门负责。
小区管委会可直接或委托物业管理企业组织协调专业单位及时进行维修养护。专业单位也可委托物业管理企业有偿代行维修养护(煤气设施除外)。

第三章 住宅小区房屋及设施的使用与维护
第十七条 居民使用房屋，应遵守下列规定：
(一)未经市、区房产管理部门批准，不得改变房屋格局、外貌和用途；
(二)不得对房屋的内外墙、梁柱、楼板、阳台、屋面及楼梯间凿、折、搭、占；
(三)不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第十八条 住宅小区内禁止下列行为：
(一)擅自占用、挖掘道路和绿地，攀折花木；
(二)占用公共场地，损坏住宅小区公共公益设施；
(三)乱抛垃圾、杂物；
(四)违章建房，乱搭、乱贴、乱挂等；
(五)攀、划、涂、抹园林艺术雕塑；
(六)聚众喧闹；
(七)饲养禽畜；
(八)随意停放车辆；
(九)排放或堆放有毒有害物品等。
第十九条 住宅小区内的房屋维修责任，按下列规定划分：
(一)承租国有房屋的，由物业管理企业负责维修；
(二)单位产权房屋委托物业管理企业代为管理的，由物业管理企业组织维修，房屋发生大、中修项目，按实际结算，由产权单位另行支付；
(三)个人全价购买商品房的，公共部位及公共公益设施，由产权人委托物业管理企业负责维修，其余部门由个人负责维修；
(四)居民按住房制度改革政策购买的新、旧公有住房，公共部位及公共公益设施，由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修；
(五)动迁户以商品房价格购买的增加面积房屋，公共部位及公用设施由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修。
凡物业管理企业负责维修的，其费用从房租和公共部位维修费中支出。个人负责维修部分，可有偿委托物业管理企业代为维修。
第二十条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋安全及公共安全的，责任人应及时进行修缮。经物业管理企业通知后，在限期内未进行修缮的，由物业管理企业修缮，所发生的费用，由责任人承担。
第二十一条 确属为完善公共公益设施在小区内增建房屋的，须经管委会同意并由市规划部门审批后，方可建设。

第四章 住宅小区的验收与接管
第二十二条 住宅小区的房屋及公共公益配套设施必须统一规划，同步建设。
第二十三条 住宅小区工程竣工后，应严格按规定进行验收，验收合格后方可进住。
第二十四条 开发建设单位应移交住宅小区时，向小区管委会提供小区总建筑面积0.2%以上的小区管理用房，其产权属国家所有。
第二十五条 移交住宅小区时，开发建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设的有关资料：
(一)住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
(二)房屋设备和配套设施的竣工图；
(三)地下管网图；
(四)其它必要的资料。
第二十六条 住宅小区在居民进住至住宅小区管委会成立前，由市房产管理部门临时指定物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，小区管理工作由前期管理单位移交管委会。管委会选聘物业管理企业时，可优先聘用进行前期管理的物业管理企业。

第五章 住宅小区管理经费的来源和使用
第二十七条 新建住宅小区的开发建设单位，应按建筑面积每平方米5元的标准，向市住宅建设管理部门交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，并及时划转到市房产管理部门。
第二十八条 住宅小区管理启动基金由市房产管理部门设专帐统一管理，统一安排使用。其中50%作为新建住宅小区管理启动经费，50%作为已交付使用住宅小区的管理启动经费。
第二十九条 房地产开发公司按住宅小区总建筑面积0.5%的比例并以成本价，向管委会提供商服用房，产权归国家所有，拨用给小区管委会经营使用，其经营收入全部用于住宅小区管理。
第三十条 住宅小区内单位自管房屋(含单位用房)，按建筑面积每平方米每年一元伍角的标准，向管委会交纳住宅小区管理费。
第三十一条 住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5%，作为住宅小区管理经费。
第三十二条 住宅小区管理经费可由小区管委会委托物业管理企业收取。
第三十三条 物业管理企业可按物业管理合同，向居民收取住宅小区管理服务费。其收费标准是：
(一)一室户每月交纳5元；
(二)二室户每月交纳6元；
(三)三室户每月交纳7元；
(四)四室户及四室以上户型每月交纳8元。
第三十四条 房屋租金、公用部分维修费、供水加压费、采暖费，仍按规定执行。
第三十五条 小区管理经费用于住宅小区公共公益设施的经常性维护、保养和住宅小区管理的日常支出，不得挪作他用。
第三十六条 住宅小区各项管理经费的收支情况，每半年向居民公布一次，接受居民的监督。

第六章 罚则
第三十七条 产权人和使用人违反本办法第十七条、第十八条规定的，由小区管委会委托物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状并赔偿损失。
第三十八条 物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由管委会制止，并责令限期改正，情节严重的，由市区、房产管理部门予以警告、责令限期改正、赔偿损失，直至取消物业管理资格：
(一)房屋及公共公益设施修缮不及时的；
(二)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(三)私搭乱建，改变房屋和公共公益设施用途的；
(四)违反物业管理合同及违反本管理办法规定的。
第三十九条 开发建设单位未按规定移交工程、未向小区提供管理用房或划拨管理经费的，由市房产管理部门会同有关部门责令其限期履行。
第四十条 擅自将住宅小区管理经费挪作它用的，由市、区房产管理部门责令改正，对责任者予以行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 对拒绝交纳各项应交费用的居民，物业管理企业可责令其限期交纳。逾期不交纳者，物业管理企业可采取停止供电、供水、供气等措施，但应提前五天书面通知当事人。

第七章 附则
第四十二条 城市规划区以外的县(市)、区居民生活区及二万平方米以下住宅组团的管理工作，可参照本办法执行。
第四十三条 本办法实施当中的具体问题，由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。原《沈阳市住宅小区管理暂行办法》(沈政发〔1990〕62号)即行废止。



1994年9月8日
律师豁免与行业自律

杨志宏


【学科分类】律师法学 刑事诉讼法学
【出处】中国法学网首发
【发表时间】2010年10月
【关键词】律师豁免 刑事辩护 刑事诉讼 刑辩律师准入制度 行业自律

【内容摘要】根据联合国第八届预防犯罪和罪犯待遇大会通过的《关于律师作用的基本原则》，以及《中华人民共和国律师法》第37条第二款规定的内容，就律师豁免的基本含义、适用范围进行了探讨和研究。对于与律师豁免相关的《刑法》第306条规定的律师“伪证罪”，从新的角度提出了予以取消的理由。同时，根据权利与义务对等原则，在确定律师豁免与建议取消《刑法》第306条的同时，也提出对律师豁免权加以限制的措施：即通过确立刑辩律师准入制度，以及加强对违规律师的处罚力度，来提高律师行业管理水平，加强律师自律机制，提高刑辩律师的素质与执业能力，以适应社会发展与刑事辩护工作的需要，保障刑事诉讼的正常进行。
　　关于律师豁免的含义目前有两种不同意见，一种意见认为：律师豁免的含义仅指“律师在法庭上发表的代理、辩护意见不受法律追究”（即2007年修订的《中华人民共和国律师法》第37条第二款规定的内容）；另一种意见则认为：律师豁免的含义不仅是指“律师在法庭上发表的代理、辩护意见不受法律追究”，在庭审前的诉讼阶段发表的代理、辩护意见，及向有关部门提交的诉讼文件，亦不受法律追究。笔者持第二种意见，理由主要是：
　　1、联合国第八届预防犯罪和罪犯待遇大会通过的《关于律师作用的基本原则》第20条规定：“律师对于其书面或口头辩护时所发表的有关言论或作为职责任务出现于某一法院、法庭或其他法律或行政当局之前所发表的有关言论，应享有民事和刑事豁免权”， 即包括庭审前的诉讼阶段；
　　2、目前国外对律师豁免的规定也并不完全一致，有的国家如卢森堡刑法典第452条第1款规定：“在法庭上的发言或向法庭提交的诉讼文书，只要与诉讼或诉讼当事人有关，就不能对它提起任何刑事诉讼”；
　　3、我国《律师法》虽然目前仅规定了“律师在法庭上发表的代理、辩护意见不受法律追究”的内容，但并不表示他代表了律师豁免的全部内容，他仅仅说明了律师在法庭上具有的言论豁免权。但是，从诉讼的角度说，律师豁免不仅仅可以理解为是律师享有的一种权利，更主要的他是律师辩护制度的重要组成部分，是诉讼公平的重要保障性措施之一。如果仅将律师豁免的内容理解为《律师法》规定的“律师在法庭上发表的代理、辩护意见不受法律追究”的话，那么笔者认为他的意义虽然具有里程碑意义，即是我国第一次以法律的形式确定了律师豁免的相关内容，但笔者也认为，这种意义更多的是一种法律上的象征意义，体现了与联合国第八届预防犯罪和罪犯待遇大会通过的《关于律师作用的基本原则》第20条的规定内容进行对接；
　　4、根据律师法规定：律师担任辩护人的，其任务就是根据事实和法律，提出犯罪嫌疑人、被告人无罪、罪轻或者减轻、免除其刑事责任的材料和意见，以维护犯罪嫌疑人、被告人的合法权益。因此，在司法实践中，律师因在法庭上发表不当言论而获罪的情况少之又少，而更多的则是来自《刑法》第306条规定的“伪证罪”等。
　　关于《刑法》第306条规定的“伪证罪”，由于其与律师豁免有一定的关联，在实际中争议极大，在此也有必要赘笔一叙。自从97年《刑法》第306条规定“伪证罪”以后，法学界特别是律师界要求取消这一规定的呼声就一直不断。当然提出取消《刑法》第306条的规定的理由很多，但是，笔者认为，至少从以下几点可以说明这一规定不妥，应予取消。这是因为：
　　1、在刑法中，与律师主体相对应的是司法工作人员，关于司法工作人员的犯罪刑法中也有规定，如徇私舞弊与枉法裁判罪等。众所周知，司法工作人员的犯罪是对公权力的滥用，损害的是国家司法机关的声誉和形象，理应在刑法中予以规定与惩处。而律师行使辩护权则主要是基于对被告人个人合法权益的保护，多种情况下是基于私权利的委托而存在，律师辩护权的行使也并不借助于任何国家权力。因此，不仅公权力与私权利性质不同，而且法律上的对比悬殊很大，两者不能等同而论；
　　2、律师与司法工作人员在一定程度上存在对立关系，而律师伪证罪的追诉与认定又掌握在行使公权力的国家司法机关与司法人员手里，因此，这就不可避免地存在一种极不对等的制衡关系；
　　3、《刑法》第306条规定的律师伪证罪，是在《刑法》第307条规定的一般伪证罪基础上叠加出来的特殊规定，容易造成法律上的负效应，不利于律师对辩护权的正常行使，也不利于促进司法人员恪尽职守，把案件办成铁案的证据要求。
　　综上，笔者认为，《刑法》第306条规定的律师伪证罪有诸多不合理之处，应予取消。同时，确定律师豁免与建议取消《刑法》第306条的规定，并不是说律师在刑事诉讼中享有特权了。我们认为，确定律师豁免与建议取消《刑法》第306条的规定，可以使刑事诉讼的规则更加合理，更有利于促进发现事实真相与诉讼目的的实现，促进刑事诉讼的科学设置与科学发展，也在一定程度上顺应了世界法律发展的潮流。
　　同时，与规定律师豁免权相适应，我国法律与相关国家也都对如何平衡此权利做了限制性规定。我国《律师法》第37条第二款规定：“律师在法庭上发表的代理、辩护意见不受法律追究。但是，发表危害国家安全、恶意诽谤他人、严重扰乱法庭秩序的言论除外。”国外有些国家，如法国在确立律师豁免权的同时，也规定律师不能利用这种豁免权作为不尊重法院和政府机关的理由，如果律师有不尊重法庭的行为，法院可以向检察长反映， 由检察长要求有关律师隶属的律师协会理事会对该律师给予纪律惩戒处分。
　　笔者认为，根据权利与义务对等原则，对律师豁免权加以适当的限制不仅是合理的，也是十分必要的。同时，针对目前律师队伍存在的一些执业不规范等问题，律师的政治、业务素质确实还有待提升。特别是考虑到刑事案件的特殊性，他不仅涉及到当事人的人身自由，死刑案件还涉及到人的生命，必须慎之又慎，来不得半点马虎。从事刑事辩护的律师不仅责任重大，而且要求各方面的素质相对很高，因此建议充分发挥律师协会的作用，采取必要措施，加强行业管理与自律，提高律师素质与执业能力，以适应社会发展与刑事辩护工作的需要。具体建议为：
　　1、提高从事刑事辩护律师的准入门槛，逐步实行刑辩律师的准入制度。笔者认为，鉴于刑事案件的特殊性，律师应当在执业一段时间（可以考虑为3年或更长一些）以后，经推荐进行集中培训，并经考试、考核合格的，在签署遵守刑事辩护纪律承诺书后，领取刑事辩护许可卡（该卡在签署委托协议及办理案件过程中应向当事人或家属，以及有关部门出示），准予从事刑事辩护工作。以确保刑事案件的办案质量和办案效果，树立辩护律师的良好形象，提高律师在社会上受尊重的地位；
　　2、对于律师在执业过程中的违规行为，律师协会应当根据承诺书及行业管理相关规定对违规律师予以惩处，直至取消刑事辩护许可或执业律师资格。司法部门也可对有违规行为的律师向有管辖权的律师协会提出惩处建议。对于律师在执业过程中触犯了《刑法》第307条规定，构成犯罪的，应当依法追究其刑事责任，并从重处罚。


【作者简介】 第八届北京市律师协会刑事诉讼法专业委员会委员 大成律师事务所合伙人律师