最高人民法院


最高人民法院关于进一步做好2009年人民法庭工作的通知

法〔2009〕94号


各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

党的十七届三中全会以来，中央出台了一系列推进农村改革和发展的重要方针政策。为全面贯
彻落实中央重要战略决策部署，充分发挥人民法庭工作职能，为农业农村工作大局提供强有力的司法保障和法律服务，现就进一步做好2009年人民法庭工作有关事项通知如下：

一、深刻领会中央方针政策的精神实质，为做好人民法庭工作奠定坚实的思想基础

党的十七届三中全会作出的中共中央《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会战略全局出发，制定了新形势下推进农村改革发展的行动纲领。为了做好2009年的农业农村工作，中共中央、国务院在中发〔2009〕1号文件中指出：扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和改善民生，重点难点在农民。各级人民法院要认真学习和深刻领会上述中央方针政策的精神实质，充分认识农业农村工作在党和国家全部工作中的重要地位。我国的人民法庭，95%在农村，各级人民法院应当把抓好人民法庭工作作为人民法院深入开展学习实践科学发展观活动的重要内容，作为落实党中央战略决策的重要抓手，抓紧抓好，务求取得新成效，作出新成绩。

二、认真执行最高人民法院有关文件要求，全面提升人民法庭工作质量水平

为切实贯彻落实党的十七届三中全会精神，最高人民法院制定发布了《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》。这一重要的司法政策性文件，从充分发挥审判职能，确保农村改革创新的大力推进和农村制度建设的进一步加强；加强对现代农业的保护力度，促进农业综合生产能力的提高；积极稳妥开展工作，通过司法手段促进农村社会全面进步；继续强化制度落实措施，确保司法保障和法律服务水平的不断提升等方面作出了全面部署。2009年是新中国成立60周年，是推进“十一五”规划顺利实现、全面应对国际金融危机、实现经济社会平稳较快发展的关键一年。为更好地服务经济社会科学发展，更好地实现人民法院自身的科学发展，最高人民法院在《二○○九年人民法院工作要点》中明确提出：要深入学习实践科学发展观，努力践行“三个至上”指导思想；围绕党和国家工作大局，为经济平稳较快发展提供有力司法保障；充分发挥审判职能，确保国家安全和社会稳定；高度关注民生，着力解决好人民法院工作中涉及群众利益的难点热点问题；加强反腐倡廉建设，提高司法公信力等目标要求。2009年人民法庭工作能否跃上新台阶，取得新进展，关键在于认真执行好以上部署和要求。各级人民法院要以落实和执行最高人民法院上述文件要求为重点，谋划好、开展好2009年的人民法庭工作，全面提升人民法庭工作质量水平，为党和国家工作大局作出积极贡献。

三、以保增长为目标，为加强现代农业、促进农业生产稳定发展创造有利条件

(一)牢固树立和不断强化最严格的耕地保护意识，依法加大对破坏、侵占耕地违法行为的制裁力度。对案件审理过程中的破坏、侵占耕地违法行为，要依法及时采取措施予以纠正，确保实现“用途管制、节约利用、严格管理”的耕地保护目标。

(二)着重审理好涉及农业生产资料和农产品生产、加工、包装、运输、销售等各环节的纠纷案件，均衡确定农业生产资料和农产品流转过程中各方当事人的权利义务。注意做到维护农产品生产各要素配置生产、交易秩序与保护农村消费者合法权益并重，切实落实平等保护的法制原则，在依法维护当事人合法权益的基础上，促进农业生产资料和农产品生产的健康发展。

(三)进一步加强涉及农业基础设施建设工程纠纷案件的审判和执行工作，依法维护好农业基础设施建设项目投资者利益。注意提高审判工作效率，避免案件审理影响建设工程的顺利进行。以保护农业基础设施工程安全为目标，依法加大对破坏以农田水利为重点的农业基础设施行为的制裁力度。

(四)依法维护农民合作组织等农村新兴市场主体的合法权益，提高相关新类型案件审判工作质量和水平。要按照有利于提高农业市场集约化和组织化的原则开展审判工作，为集体经济发展和农民专业合作社的加快发展提供优质高效的司法保障和服务，推动农业经营体制机制创新和农业经营方式转变。

四、以保民生为关键，为切实维护农民合法权益，实现农民群众幸福安康打下坚实基础

(一)妥善处理农村土地承包纠纷案件，维护农民依法享有的土地承包经营权各项权能。把农民依法享有的对承包土地的占有、使用、收益权能落到实处，实施全方位的司法保护。要高度重视及时纠正、制止侵害农村外出务工经商人员土地承包经营各项权益的违法行为，切实避免因其成为失地农民所导致的社会风险。

(二)审慎处理农村集体土地征收、土地补偿费用分配等纠纷案件，及时化解可能激化的矛盾。对由此引发的群体性事件，要主动寻求党委、政府、人大的领导、配合与支持，以农民群众听得懂、能接受的方式方法，妥善解决矛盾纠纷。在案件审理过程中，注意加强对弱势群体的保护力度，最大限度地维护农民特别是妇女、儿童的合法权益。

(三)准确理解和执行有关法律、行政法规和司法解释的相关规定，处理好农民工合法权益保护与企业健康发展之间的关系。在审理涉及农民工维权纠纷案件过程中，不能将农民工权益保护与企业生产健康发展对立起来，既要保护农民工的眼前利益，也要着眼于保障农民工的长远利益和根本利益，在依法维护农民工合法权益的同时，努力促进企业生产的健康发展。在劳动条件、安全生产、劳动报酬，以及工伤、医疗、养老保险等各个方面，引导和树立城乡平等的社会观念，为建立城乡统一的人力资源市场，推进城乡经济社会发展一体化作出积极努力。

(四)在审理农民工返乡创业过程中发生的纠纷案件时，要加大对返乡创业农民工合法权益的保护力度。为农民工返乡创业创造有利条件，是当前人民法院农民工工作的重点内容，更是2009年人民法庭工作中的关键环节。要站在确保经济社会稳定发展的高度，积极探索、稳步推进返乡创业农民工合法权益司法保护工作制度措施，为农业稳定发展、保障和改善民生作出积极贡献。

(五)对因经济利益和民生等问题引发的劳资、债务、合同纠纷，要在党委领导和政府支持下，尽可能采取调解、和解等方法，竭力寻找各方利益的平衡点，努力实现互利共赢。在案件执行工作中，要从有利于促进企业生存发展、有利于员工生计保障、有利于维护社会和谐稳定的高度，全力消除因不当采取强制执行措施引发的经济、社会风险。下大力气组织开展好集中清理执行积案活动，探索建立党委政法委组织协调、人民法院主办、有关部门联动、社会各界参与的执行工作长效机制。

五、以保稳定为重点，为农村改革创新的大力推进，农村制度建设的进一步加强创造和谐稳定的社会环境

(一)按照最高人民法院《关于全面加强人民法庭工作的决定》的要求，坚持“面向农村、面向基层、面向群众”基本要求开展工作。落实分类指导原则，因地制宜大力开展巡回审判。以维护稳定为目标，全面发挥人民法庭面向农村、贴近群众的优势，使每个人民法庭都成为维护农村社会和谐稳定的坚强堡垒。

(二)依法充分保障土地承包经营权各项权益，保障土地承包关系稳定和长久不变。土地承包经营权是农民各项权益的核心，是稳定和完善农村基本经营制度的关键。要深刻认识保障土地承包经营权各项权益的重要意义，以维护农民土地承包各项权益为重点，加大农村土地承包纠纷案件的审判力度，着力化解影响农村社会稳定的基本矛盾。

(三)严格执行法律、国家政策规定，规范和保护土地承包经营权流转。促进土地承包经营权流转市场的建立健全，是十七届三中全会提出的大力推进农村改革创新的重要举措。按照《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的相关要求，以促进流转市场的建立健全和维护农民土地承包经营权为目标，审理好承包土地的转包、租赁、互换、入股等相关纠纷案件。要通过规范、保护来促进流转，不能片面强调促进流转而忽视甚至损害农民土地承包经营权。

(四)认真贯彻“调解优先、调判结合”的司法原则，充分发挥司法调解在构建社会主义和谐社会，维护社会稳定进程中的重要作用。及时总结调解经验，努力提高调解工作质量水平，积极拓展调解工作领域和方式方法，最大限度地通过司法调解解决案件纠纷，促进当事人之间诉讼关系的协调、当事人与人民法院之间司法服务关系的有序，营造一个和谐稳定的社会氛围。

(五)努力实现执法办案法律效果和社会效果、政治效果的有机统一，不能因审判和执行工作诱发不稳定因素。法律效果和社会效果、政治效果是有机统一的整体，要以符合法律效果和社会效果、政治效果有机统一为标准开展人民法庭的审判和执行工作，尤其要注意纠正将三个效果割裂开来，片面强调法律效果而不考虑社会效果和政治效果的错误认识和做法，确保执法办案取得良好的效果。

(六)积极协调各种矛盾化解手段之间的配合与衔接，推动多元纠纷解决机制的不断完善。努力提高对人民调解组织的指导水平，实现手段和方法的创新，促进人民调解效果稳步提升。注重与基层政府、村民自治组织等其他多元纠纷解决主体的联动协作，构建纠纷解决的全覆盖网络，争取将矛盾化解在诉前，消除在萌芽，促进农村社会和谐安宁。

(七)认真做好农村涉诉信访工作，努力从根本上预防和减少涉诉信访案件的发生。全力支持和积极参与党委和政府主导的维护农民权益机制，探索建立在党委领导下的信访案件终结机制，会同有关部门完善对上访人的救助基金制度。加强源头治理，落实诉访分离制度，完善信访案件的接待、分流、处理工作机制。

（八）有效探索司法专业化和大众化相结合的新途径，尝试建立司法协理网络。按照《二○○九年人民法院工作要点》的相关要求，充分发挥司法协理员和司法协理网络的作用，及时了解农村社情民意、化解矛盾纠纷，多措并举维护农村社会和谐稳定。

六、积极主动开展法律服务，最大限度推动农村社会依法治理和全面进步

(一)纠正机械理解司法被动性的不正确认识，从中国特色社会主义司法制度的高度出发，积极开展法律服务。要创新法律服务形式和途径，变被动为主动，大力提高法律服务质量和水平。通过审判活动等各种有效形式，把法制宣传教育同农业、农村、农民的具体情况紧密联系起来，不断提高农村社会法治观念与水平，把人民法庭建设成为联系广大农民群众、满足农民群众司法服务需求的重要阵地和平台，充分发挥人民法庭在推进农村社会依法治理过程中的重要作用。

(二)高度重视和切实发挥司法裁判对农村社会思想道德和价值取向的引导作用，推进社会诚信制度建设，弘扬社会主义道德观念。注重保护重合同、守信用一方当事人的合法权益，充分发挥审判工作在表彰重信守约方面的独特作用。通过司法手段，倡导崇尚科学、诚信守法、抵制迷信、移风易俗的社会主义道德规范，促进农村形成男女平等、尊老爱幼、家庭和睦、邻里和谐、勤劳致富、扶贫济困的社会风尚。

七、认真执行“五个严禁”规定，加强反腐倡廉建设，提高司法公信力

1月8日，最高人民法院正式发布了《关于“五个严禁”的规定》，要求人民法院工作人员：严禁接受案件当事人及相关人员的请客送礼；严禁违反规定与律师进行不正当交往；严禁插手过问他人办理的案件；严禁在委托评估、拍卖等活动中徇私舞弊；严禁泄露审判工作秘密。各级人民法院在抓人民法庭队伍建设中，要以认真执行“五个严禁”规定为重点，建立并严格执行反腐倡廉的制度规定。深入开展先进典型教育和警示教育，尤其要用发生在身边的违法违纪案例教育广大干警。对违反“五个严禁”规定，不适宜继续从事审判、执行工作的干警，要坚决调离岗位；情节严重的，坚决依法依纪处理。必须做到令行禁止，切实有效地预防腐败现象发生。通过清正廉洁的司法形象、公正高效的司法作风，不断提高人民法庭在广大农村的司法公信力。

2009年是人民法院特别是人民法庭工作极为关键的一年，各级人民法院要进一步增强忧患意识，牢固树立和贯彻落实科学发展观，始终坚持“三个至上”重要指导思想，在2008年工作的基础上，以积极的态度狠抓人民法庭工作。各级人民法院要按照本通知的要求，及时研究制定符合各地实际的有针对性的工作规划和落实意见。对当地人民法庭工作中发现的新情况、新问题，要注意认真研究分析成因和对策，必要时及时层报。

特此通知。

二○○九年二月十一日


预售商品房转让的条件及程序

孙萍　　　　东北财经大学硕士研究生


预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让，可能引起很多争议，处理起来很麻烦，不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段，市场机制还没有完全建立起来，不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满，购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲，预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此，允许预售商品房的转让就势必会出现投机，这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄抬市场价格，致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下：
１、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。


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