江西省九江市人民政府


九江市人民政府文件

市府发（１９９６）５１号

关于颁发九江市商品房价格管理实施办法的通知

各县（市、区）人民政府，庐山管理局，市直各部门，中央、省驻市各单位，市属各单位：

《九江市商品房价格管理实施办法》已经市政府第三十次市长办公会通过。现予发布施行。

一九九六年十二月二十三日

　

九江市商品房价格管理实施办法

第一条 为加强商品房价格管理，促进我市房地产业健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院国发（1993）60号文件以及省政府第38号令颁布的《江西省居民基本生活必需品和服务价格监审规定》等有关规定，结合本市实际，制定本实施办法。
第二条 本办法所称商品房是指具有开发经营资格的各类房地产开发公司（包括外资、私营企业）在我市境内开发经营（包括委托建、定向销售）的各类房屋。
第三条 各级物价部门是房地产价格的主管部门，商品房价格实行统一领导，分级管理。国家对商品房价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价相结合的管理形式。
第四条 政府为民兴建的经济适用住房、安居工程住宅价格实行国家定价；一般商品住宅和非住宅商品房价格实行国家指导价；向外国人、华侨、港澳同胞出售的豪华住宅及别墅商品房价格可以实行市场调节价。
第五条 商品房价格由成本、利润、税金、地段差价、楼层、朝向差价和附加费等因素构成。

（一） 成本

1、土地征用拆迁安置补偿费：包括征地费、安置费及原有建筑物等的拆迁补偿费。根据国家对国有土地出让、转让等有关规定和市政府《城市房屋拆迁管理试行办法》执行。
2、勘察设计及前期工程费：包括总体规划、设计、项目可行性研究、水文、地质勘察、测绘以及“三通一平”等费用。
3、建筑安装工程费：即工程建筑造价。根据建筑安装工程采用的施工方式，按施工预算或实际发生数计算。
4、城市基础设施、配套建设费和小区非营业性配套工程费：主要包括室外工程费、附属工程费和小区非营业性配套公共建筑的建设费。
5、省级以上价格主管部门确定的价格审验费及其它法定收费。
6、管理费：以本款式1——4项之和为基数提取3%计入成本；
7、货款利息：根据当地建设银行提供的本地区商品房建设占用货款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目等具体情况确定。

（二）利 润

以本办法第五条成本核算1——4项之和为基数核定，一般商品住宅提取决8%，非住宅商品房提取胜10%，向外国人、华侨、港澳台胞出售的住宅及别墅式商品房提取15%。政府为民兴建的经济适用住房及安居工程住房按成本价确定最终销售价。

（三）税金
按国家规定的税种及税率执行。

（四）地段差价
按房屋所处不同地段，依据物价部门核定的基准售价，商品住宅一类地段加价不不过15%；二类地段加价不超过去10%；三类地段加价不超过5%，非住宅商品房一类地段加价不超过50%，二类地段加价不超过25%，三类地段加价不超过去时10%。

（五）楼层、朝向差价

整栋出售的商品住宅和非住宅不考虑楼层、朝向差价，零星出售的商品住宅各层次的差价比率，按核定的基价在不超过10%的幅度内增减核定；商品房的朝向差价不超过5%的比率增减核定不同朝向的房屋价格。楼层、朝向差价增减百分比的代数和应分别趋近于零。

第六条 商品房价格实行申报审验核批制度
各开发企业均需按照上述价格构成从来掌握，不得弄虚作假、乱摊成本费用。在前期工程结束时，根据工程预算和批准的建设计划，实是求是向物价部门申报商品房价格构成，经物价部门审验后，方可进入商品房价格。

第七条 物价部门依据审验核批价格。
按本办法第四条规定，属于国家定价管理的商品房，最终销售格必须严格按核定价格执行；
属于国家指导价管理的一般商品住宅和非住宅商品房，在物价部门核定基准价格基础上，销售价格允许上下浮动。上浮幅度可根据市场供求情况自行确定，超过基准价部分，税后90%企业留用，10%上交政府作为市场价格调节基金的补充；
属于市场调节价格管理的商品房其价格放开，但最终销售价格必须向物价部门申报备案，同时按销售收总额的1%上交政府作为市场价格调节基金的补充。
上述市场价格调节基金均由物价部门代征。

第八条 各县（市）和庐山管理局区域内开发的商品房价格，由同级物价部门进行审验、核批；浔阳、庐山两区区属企业开发的商品房价格由区物价部门进行价格初审，报市物价部门终审；除此之外，所有驻市城区范围内开发企业所开发的商品房，其价格均由市物价管理。

第九条 商品房开发经营单位可根据审验后核定的价格预售商品房屋。对因开发过程中发生的合理的不可预见的开发建设费用，确需调整价格时应按照规定的程序和管理权限及时申报调整。

第十条 各级物价部门必须严格按照本办法规定的商品房计价因素和各项收费规定审验核批价格，坚决制止各种随意扩大计价范围，更改计价办法，乱提费率以及乱摊成本费用等价格违法行为。

第十一条 在本市范围内从事商品房开发经营的单位，必须严格执行本办法的各项规定，及时向物价部门申报不按规定办理申报备案手续，自行定价、擅自提价、拒交市场价格调节基金的，其开发的商品房不得进入交易市场，各级物价检查机关将按《中华人民共和国价格管理条例》，省政府第38号令颁的《江西省居民基本生活必需品和服务价格监审规定》等从严查处。
第十二条 本实施办法由市物价局负责解释。
第十三条 本实施办法自公布之日起施行。

附 表：

九江市城区商品房开发地段划分表

一类区：大中路：火车站——八角石

环城路：滨江路口——丁官路口

庚亮南路、北路（1号——末号）

交通路：（1号——末路）

浔阳路：新桥头——长途汽车站

滨江路：铁桥头——都天巷口

浔阳西路：天鹅电影院——三马路口

二类区：庐山路：新桥头——人民路口

浔阳东路：长途汽车站——长虹立交桥

十里大道：三中门口——十里大楼

一、二、三马路

甘棠北路、南路

长虹大道

滨湖路

环城路：丁官路口——南门口

九江开发区

三类区：滨江路：都天巷口——锁江楼

浔阳西路：三马路以西——南浔铁路交叉口

人民路

南湖路

前进东路

四类区：除一、二、三类区以外各地段


魏勇

一、重大税务案件审理工作制度发挥了积极作用
近5年来，市局税务案件审理委员会共审理重大税务案件37件，占市局稽查局同期案发数的10.6%。通过审理共变更稽查部门拟处理意见17件，退回稽查部门补充调查案件３件。通过重大税务案件审理工作制度，纳税人共补税款2，688万元（其中,企业所得税651万元），交罚款233万元。从实践情况看，重大税务案件审理工作制度在以下方面发挥了积极作用。
（一）保证了国家税法的正确贯彻执行。通过重大案件审理，纠正了基层政策执行中存在的一些错误和偏差，确保了国家统一税法的正确贯彻执行。
（二）强化了执法监督。在重大案件审理中，法规部门（审委会办公室）和有关业务部门在案件审理环节介入，通过事中监督，进一步深化了行政执法责任制，增强了执法责任感，提升了执法水平。
（三）优化了纳税服务。在重大案件审理中，审委会办公室坚持严把“证据关、法律关和程序关”，坚持合法行政和合理行政的依法行政原则，切实维护纳税人合法和合理权益，纳税人对税务机关的满意度和美誉度得到提升。例如，在审理一起案件时，稽查部门以纳税人批量销售给关联企业的价格低于销售给非关联散户的价格为由，依据征管法第36条予以调整征税，经审理认为，纳税人大批量售价低于小额零星售价符合营业常规，而稽查部门又没有纳税人销售给非关联企业的批量售价作比较参考，据此，市局审委会办公室认为该案证据不足，退回稽查部门补证。
（四）规范了执法行为。通过重大案件审理，就有关问题加强与稽查部门、税源管理部门交换意见，对一些典型性问题，审委会办公室通过向税源管理部门发出税收执法建议书，切实解决了一些执法上的问题，进一步规范了执法行为。
（五）降低了税收执法风险。在案件审理中，审委会办公室十分关注税收执法风险的防范，对于一些纳税人与税务部门争议较大，且政策缺乏明文规定的，本着“法不禁止即自由”、“疑案从无”的原则，作出了有利于纳税人的意见和决定，有效防范了税收执法风险。
（六）推进了重大行政决策的民主化和科学化。市局重大案件的审理和定性均实现了集体审理。即使是在初审环节，也由审理委员会办公室将案卷传递给各成员进行初审，由各成员单位提出初审意见，然后再集中大家的意见，提出审委会办公室的意见，在此基础上，召开审委会进行集体会审，由重大案件审理委员会主任、副主任、各成员单位共同对案件进行广泛深入的讨论，认真贯彻落实了集体审理的案审原则，既保证了审理意见和结论的合法、公正，又推进了重大行政决策的民主化和科学化。
二、重大税务案件审理工作制度存在的问题及完善建议
（一）关于功能定位
根据《办法》第1条规定，重大税务案件制度的主要目的是“为了加强和规范对重大税务案件的监督”。该功能定位并不全面准确，重大税务案件审理确有监督功能，但还应当有规范执法、为纳税人服务和防范执法风险的功能。此外，通过重大税务案件审理，还可以发现一些制度问题，通过政策执行反馈制度反馈上级机关，因此，还应当有为领导层决策服务的功能，建议《办法》修订时增加这些功能。
（二）关于制度出台形式
《办法》的内容涉及执法主体、案件审理程序、涉及纳税人的权利和义务，还涉及与相关法律和政策的衔接问题。如果仅以国税发的红头文件形式出台，存在潜在的税收执法风险。理由是，根据“合法行政”原则，行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行；没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。根据行政诉讼法及有关司法解释，由于规范性文件对于法院审案仅仅是“参考”，并不具有法律意义上的拘束力，因此，税务局以《办法》为依据介入稽查案件审理并作出有关处理决定，可能带来一定的诉讼风险。建议《办法》以部门规章（即以总局令）形式出台为妥。
（三）关于重大税务案件审理的原则
《办法》第4条规定，重大税务案件的审理必须以事实为依据，以法律为准绳，遵循公正、合法、及时、有效的原则。但随着依法行政的深入推进，“合理行政”原则已日益重要，因此，建议在《办法》修订时加入“合理”原则。
（四）关于作出决定的主体
《办法》规定，重大税务案件审理后，要以审理委员会所在机关名义制作税务处理决定书，交稽查部门执行。本规定的优点在于贯彻了“权责统一”原则，即税务局审理的案件要由税务局承担责任，应对复议和诉讼等行政执法争议。但该规定涉嫌与上位法的规定相抵触。征管法实施细则规定，稽查局专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处。如果税务局对偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件作出处理决定，可能与征管法实施细则的上述规定相抵触。因此，从控制执法风险角度，建议由上级税务局审理后，对上述案件交由稽查部门作出决定并执行。
（五）关于重大案件的确立标准
《办法》规定，重大税务案件的标准，主要根据涉案金额、案件性质、争议程度、社会影响面4个因素来确定。同时，《办法》规定，按重大税务案件标准审理的案件达不到上年案发数10%的，须下调标准。在审理实践中,该标准存在以下问题：一是年度间重大案件审理任务不均衡。实践中可能会存在某一年度审案数量过多、而另一年度审案数量过少的情况。二是“上年案发数”难以准确界定。三是“一刀切”的审理比例（10%）欠科学，而下调标准则会影响行政效率。在经济税源发达地区，由于稽查查办案件多，10%的重大税务案件审理任务会显得相当繁重，变相导致税务局有关部门成为下属稽查局的“第二审理部门”；而在经济税源欠发达地区，稽查办案少，按10%的标准，一年只审理2-3个案件，重大案件审理制度不能充分发挥作用。另外，完全没有必要为了硬性达到10%而下调标准，将稽查局办理的简单案件交由市局审委会审理，使简单案件审理程序复杂化，影响行政效率，浪费行政资源。针对以上问题，建议将“上年案发数”改为“上年案件调查终结数”，提高操作性。将10%的固定比例改为弹性幅度比例,例如，规定为5%-10%。
（六）关于组织架构和决策体制
第一，组织架构不明确。《办法》只规定审委会成员由税务局领导及有关部门的负责人组成，但是“税务局领导”是指所有的局领导还是部分局领导、有关部门是哪些部门均不明确。省局规定，四川省国家税务局案件审理委员会主任由省局局长担任，副主任由分管法规、稽查工作的局领导担任。第二，审委会成员单位（指有关部门）的职责不清。容易导致淡化责任、把审委会办公室移交的案件当成“额外负担”等问题。第三，案件审理的决策体制不明确。《办法》规定，审理委员会在充分讨论的基础上，作出审理结论。这个审理结论是如何形成的，是按合议制还是行政首长负责制作出？并无明文规定，实践中容易形成不同的做法和模式。对于第一个和第二个问题，建议《办法》在修订时予以进一步细化明确。关于第三个问题，笔者认为，合议制对于发挥集体智慧，推进民主决策、科学决策，确保程序和实体公正等方面具有重要作用。但由于税务案件审理属于行政管理行为，从我国现行行政管理体制来看，又应当采取行政首长负责制，即审委会主任或者其授权的副主任具有最终决定权。借鉴法院审案模式，《办法》修订时可以考虑采取合议制。
（七）关于案件审理的程序
１．关于补充调查问题。《办法》规定，审理委员会办公室认为事实不清、证据不足或者不符合法定程序的可以退回稽查部门补充调查或重新处理。这一规定不明确之处有三：一是补充调查的次数问题，一个案件最多允许补充调查几次不明确；二是补充调查的时间问题，即应该在多长时间内补充调查完毕不明确，反复补充调查无疑会影响行政效率，侵害纳税人的合法权利；三是经退回补充调查仍无法定案，是由稽查局处理还是由审委会根据“疑案从无”的原则直接处理？建议《办法》修订时对以上问题予以明确。
2．关于执行监督问题。《办法》规定以审理委员会所在机关名义制作税务处理决定书，交稽查部门执行。但《办法》未规定稽查执行部门向市局审委会反馈案件执行情况，而审委会审理的案件，其执行情况是至关重要的，关系到行政执行力、上级机关决策效果和税收法治环境的公平公正，如果对此缺乏必要的监督，本制度的实施效果定会大打折扣。故此，建议《办法》引入稽查部门对重大案件执行情况要向税务局进行反馈的机制。
3.关于案件材料的送发问题。《办法》规定，审理委员会办公室应在审理委员会审理前3天，将有关案件材料送发审理委员会成员。这里的“有关材料”过于笼统，如果有关材料是全部案件材料，则在目前征管软件未全面推进电子档案前提下，案卷复印工作量很大，不具有操作性。建议将“有关材料”进一步明确，在目前条件下，可进一步细化规定为税务稽查报告、审理工作底稿、稽查局审委会记录、主要证据清单和证明对象即可。
4．关于审理时限。《办法》规定，经审理委员会审理的案件应在一个月内完成。案情特别复杂的案件，可适当延长审理时间，但最长不得超过40天。对于重大税务案件，40天的审理时间规定过短，建议延长为3个月。对于特别重大、案情特别复杂的案件，建议规定经审委会主任或授权的副主任批准后，可再继续延长制度。
5．关于回避问题。征管法实施细则规定，税务人员在核定应纳税额、调整税收定额、进行税务检查、实施税务行政处罚、办理税务行政复议时，与纳税人、扣缴义务人或者其法定代表人、直接责任人有有关利害关系的，应当回避。因此，建议对重大税务案件实施行政处罚等时，规定相应的回避制度。
（八）关于案件审理方式
《办法》将案件审理形式局限于书面审理，这种方式不太全面。重大案件审理大多属于案情复杂的案件，书面审理一般是就案审案，就材料审材料，审理人员对案情缺乏深入调查了解，可能造成审理工作偏差，影响案件审理质量。建议《办法》在修订时引入实地调查和听证审理机制，以提高案审质量。
（九）关于案件审理制度的政策依据
《办法》规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国行政处罚法》及国务院《关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知》等法律、法规的规定，制定本办法。第一，根据征管法实施细则第9条第2款规定，国家税务总局应当明确划分税务局和稽查局的职责，避免职责交叉。重大案件审理工作实际上也应当归属于税务局和稽查局的职责划分范畴。第二，根据新《税务稽查工作规程》第46条第3款：案情复杂的，稽查局应当集体审理；案情重大的，稽查局应当依照国家税务总局有关规定报请所属税务局集体审理。由此，重大案件审理制度并不是稽查工作规程下的子规程，而是对稽查工作规程的作出的特殊规定。综上，建议重大案件审理的政策依据还应当至少包括《征管法实施细则》和《税务稽查工作规程》。
（十）关于超期作出决定滞纳金的加收
根据征管法实施细则第75条规定，加收滞纳金的起止时间，为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止。实践中，重大案件审理存在普遍超过40天的审理期限的情况，因重大案件涉及税款金额通常较大，如果税务机关予以加收滞纳金，那么滞纳金金额将会很大，对此纳税人反响强烈，这种情况，是否属于税收征管法第五十二条所称税务机关的责任（细则解释为指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法）？对此，建议予以解释或者进一步予以明确。
（十一）关于审委会办公室的初审权限问题
根据《办法》规定，审委会办公室如判定稽查移送的案件事实清楚、证据确凿，符合法定程序、适用法律正确，拟处理意见适当的，就不需要报审委会进行集体审理。审委会办公室的这项初审权限过大，如不正确行使，会存在较大的制度真空。建议修订《办法》时，将审委会办公室的初审权与其他成员单位进行合理分担，强制规定审理委员会办公室在审理过程中必须会同有关业务部门共同进行。
（十二）关于重大案件审理案例库的建立
重大案件审理的结果不仅仅会影响其审理的某一个案件，同时也往往会在一定的范围内起到同类案件的示范效应。建议建立重大案件案例机制，使同类案件得到相同处理，以保证处理、处罚决定的公平公正。
（十三）关于配套制度建设
建议制定税务案件证据制度，明确证据要求、证明标准、证明对象、证据审查判断、举证责任分配等内容，给基层执法予以程序上的规范和制度上的指引。这样既便于基层在审案时予以把握，同时又有利于降低执法风险。


南充市国税局政策法规处 魏勇