教育部办公厅关于转发《卫生部关于印发〈食品 卫生许可证管理办法〉的通知》的通知

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教育部办公厅关于转发《卫生部关于印发〈食品 卫生许可证管理办法〉的通知》的通知

教育部办公厅


教育部办公厅关于转发《卫生部关于印发〈食品 卫生许可证管理办法〉的通知》的通知



2006年1月12日

教体艺厅〔2006〕1号

  现将《卫生部关于印发〈食品卫生许可证管理办法〉的通知》(卫监督发〔2005〕498号)转发给你们,请组织各地各校认真学习,并按要求切实做好相关工作,加强学校食品卫生工作的管理。

卫生部关于印发《食品卫生许可证管理办法》的通知

2005年12月15日
                                卫监督发〔2005〕498号


  为贯彻落实《国务院关于进一步加强食品安全工作的决定》和《中编办关于进一步明确食品安全监管部门职责分工有关问题的通知》精神,进一步规范食品卫生许可证的管理,保障卫生行政部门有效实施食品卫生监督管理,维护正常的食品生产经营秩序,保护消费者健康,我部制定了《食品卫生许可证管理办法》。现印发给你们,请遵照执行。

食品卫生许可证管理办法


第一章 总 则

  第一条 为规范食品卫生许可证的申请与发放,保障卫生行政部门有效实施食品卫生监督管理,维护正常的食品生产经营秩序,保护消费者健康,根据《中华人民共和国食品卫生法》(以下简称《食品卫生法》)、《中华人民共和国行政许可法》等有关法律法规的规定,制定本办法。

  第二条 任何单位和个人从事食品生产经营活动,应当向卫生行政部门申报,并按照规定办理卫生许可证申请手续;经卫生行政部门审查批准后方可从事食品生产经营活动,并承担食品生产经营的食品卫生责任。

  第三条 地方人民政府卫生行政部门遵守本办法,对食品生产经营者发放卫生许可证。

  第四条 食品添加剂、保健食品和新资源食品生产企业生产活动的卫生许可,由省级卫生行政部门发放卫生许可证。

  其他食品生产经营者生产经营活动的卫生许可证由省级、设区的市级、县级卫生行政部门根据《关于卫生监督体系建设的若干规定》确定的职责范围发放。

  地方性法规或省级人民政府规章对发放卫生许可证的卫生行政部门级别做出明确规定的,依照其规定。

  第五条 卫生行政部门发放卫生许可证,必须严格按照法律、法规和规章规定的权限、范围、条件与程序,遵循公开、公平、公正、便民原则。

  第六条 地方人民政府卫生行政部门应当建立卫生许可证信息管理制度,定期公告取得或者注销卫生许可证的食品生产经营者名录。

  第七条 地方人民政府卫生行政部门应当建立健全发放卫生许可证的监督制度,加强对卫生行政部门内部发放卫生许可证的监督检查。

  第八条 各级卫生行政部门不得采取备案、登记、注册等方式重复或者变相重复设置食品卫生许可。

  第九条 任何单位和个人对卫生许可证发放和管理过程中的违法行为有权进行举报,卫生行政部门应当及时核实、处理。

  第十条 卫生行政部门实施食品卫生许可所需经费,应当列入本行政机关预算。按照规定可以收费的,应当按照公布的法定项目和收费标准收取,所收缴的费用全部上缴国库。

第二章 卫生许可证申请

  第十一条 任何从事食品生产经营活动的单位和个人申请卫生许可证的,应当符合相应的食品卫生法律、法规、规章、标准和规范的要求,具有与其食品生产经营活动相适应的条件。

  第十二条 申请从事食品生产加工的,必须具备以下条件:

  (一)具有卫生管理制度、组织和经过专业培训的专兼职食品卫生管理人员;

  (二)具有与食品生产加工相适应的、符合卫生要求的厂房、设施、设备和环境;

  (三)具有在工艺流程和生产加工过程中控制污染的条件和措施;

  (四)具有符合卫生要求的生产用原、辅材料、工具、容器及包装物料;

  (五)具有能对食品进行检测的机构、人员以及必要的仪器设备;

  (六)从业人员经过上岗前培训、健康检查合格;

  (七)省级卫生行政部门规定的其他条件。

  第十三条 申请从事食品经营的,必须具备以下条件:

  (一)具有卫生管理制度、组织和经过专业培训的专兼职食品卫生管理人员;

  (二)具有与食品经营相适应的、符合卫生要求的营业场所、设施、设备和环境;

  (三)具有在食品贮藏、运输和销售过程中控制污染的条件和措施;

  (四)从业人员经过上岗前培训、健康检查合格;

  (五)省级卫生行政部门规定的其他条件。

  第十四条 申请从事餐饮业和食堂经营的,必须具备以下条件:

  (一)具有卫生管理制度、组织和经过专业培训的专兼职食品卫生管理人员;

  (二)具有符合卫生条件和要求的加工经营场所、清洗、消毒等卫生设施、设备;

  (三)具有在食品采购、贮存、加工制作过程中控制污染的条件和措施;

  (四)从业人员经过上岗前培训、健康检查合格;

  (五)省级卫生行政部门规定的其他条件。

  第十五条 申请卫生许可证所提交的材料,应当真实、完整,具体要求由省级卫生行政部门统一规定。

第三章 卫生许可证发放审查

  第十六条 卫生行政部门对食品生产经营者提出的卫生许可证申请,应当在规定的期限内,按照法定的权限、范围、条件与程序,对其必须具备的生产经营条件进行量化评分和审查。必要时,可以要求其提供卫生检验检测报告。

  第十七条 卫生行政部门对卫生许可证申请的审查应当包括对申请材料的书面审查和现场实地审查。

  省级卫生行政部门受理的卫生许可证申请,可以委托设区的市级卫生行政部门进行现场实地审查。

  第十八条 卫生行政部门对食品生产加工者申请卫生许可证的审查内容包括:

  (一)卫生管理制度、组织和经过专业培训的专兼职食品卫生管理人员设置情况;

  (二)厂房、选址、布局设计、环境卫生状况及设施设备设置运行情况;

  (三)工艺流程和生产过程中的污染控制措施;

  (四)生产用原、辅材料、工具、容器及包装物料卫生状况;

  (五)产品检验设施与能力;

  (六)从业人员健康检查情况;

  (七)省级卫生行政部门规定的其他内容。

  第十九条 卫生行政部门对食品经营者申请卫生许可证的审查内容包括:

  (一)卫生管理制度、组织和经过专业培训的专兼职食品卫生管理人员设置情况;

  (二)贮存、运输和营业场所选址、面积、布局、环境卫生状况及供水、防尘防鼠防虫害、专间等设施设备设置运行情况;

  (三)食品采购、贮藏、运输和销售过程中污染控制措施;

  (四)从业人员健康检查情况;

  (五)省级卫生行政部门规定的其他内容。

  第二十条 卫生行政部门对餐饮业、食堂经营者申请卫生许可证的审查内容包括:

  (一)卫生管理制度、组织和经过专业培训的专兼职食品卫生管理人员设置情况;

  (二)食品加工经营场所的选址、环境、建筑结构、布局、分隔、面积等情况;

  (三)厕所、加工制作专间、更衣室、库房、供水、通风、采光、防尘防鼠防虫害、废弃物存放、清洗、消毒、餐用具等卫生设施和设备设置情况;

  (四)食品采购、贮存、加工制作及供餐等操作过程中的污染控制措施;

  (五)从业人员健康检查情况;

  (六)省级卫生行政部门规定的其他内容。

  第二十一条 申请卫生许可证的食品生产经营者,其实施食品卫生监督量化分级管理制度评分应达到总分60%以上。

  第二十二条 卫生行政部门对符合发放条件的食品生产经营者颁发食品卫生许可证。不予发证的,应当书面说明理由,并告知申请人依法享有的申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

  第二十三条 卫生行政部门对未达到卫生许可证发放条件的食品生产经营者,应当提出整改意见;对学校食堂、建筑工地食堂的整改意见,还应当及时通报教育、建设主管部门,提请有关主管部门督促整改。

  学校食堂、建筑工地食堂经限期整改仍达不到卫生许可证发放条件的,经教育、建设主管部门同意,可以适当延长整改期限,达到发放条件的方可发放卫生许可证。

  第二十四条 食品生产经营者因违反食品卫生法规,被处以吊销卫生许可证的,其法定代表人或者主要负责人三年内不得申请卫生许可证,卫生行政部门不予受理。

第四章 卫生许可证的管理

  第二十五条 卫生许可证应当载明:单位名称、地址、许可范围、法定代表人或者业主、许可证编号、有效期限、发证机关(加盖公章)及发证日期等内容。

  实施食品卫生监督量化分级管理制度并确定食品卫生信誉度等级的,应当在卫生许可证上加贴食品卫生等级标志。

  第二十六条 卫生许可证载明的单位名称应当与工商部门核准的名称一致;单位注册地地址与生产地地址不同的,填写地址时应当分别标明。

  第二十七条 卫生许可证由卫生部统一规定式样。

  卫生许可证有效期为四年,临时从事食品生产经营活动的单位和个人的卫生许可证的有效期不超过半年。

  第二十八条 卫生许可证编号格式为:(省、自治区、直辖市简称)卫食证字〔发证年份〕第XXXXXX-YYYYYY号(XXXXXX指行政区域代码,YYYYYY指本行政区域发证顺序编号)。

  第二十九条 同一食品生产经营者在两个以上(含两个)地点从事食品生产经营活动的,应当分别申领卫生许可证。

  第三十条 食品生产经营者改变生产经营地址的,应当重新申请并办理卫生许可证。

  食品生产经营者变更卫生许可证其他内容的,应当按照省级卫生行政部门的有关规定办理相应的变更手续。

  对生产工艺、主要设备改变或者原生产经营场所进行扩建或者改建的,卫生行政部门在予以变更前应当进行现场实地审查。

  第三十一条 食品生产经营者需要延续卫生许可证的,应当在卫生许可证有效期届满前60日内向原发证机关提出申请。

  同意延续卫生许可证的,原编号不变,有效期为四年。

  逾期提出延续申请的,按新申请卫生许可证办理。

  第三十二条 食品生产经营者遗失卫生许可证的,应当于遗失后60日内向卫生行政部门申请补办。

  第三十三条 食品生产经营者在卫生许可证有效期内,停止食品生产经营活动一年以上的,卫生许可证自动失效并由原发证机关注销。

  第三十四条 委托生产加工食品的,受委托方应当符合下列条件:

  (一)取得卫生许可证;

  (二)受委托生产加工的食品品种在其获得的许可范围内;

  (三)食品卫生信誉度等级达到A级。

  第三十五条 委托生产加工的食品,其产品最小销售包装、标签和说明书上应当分别标明委托方、受委托方的企业名称、生产地址和卫生许可证号。

  第三十六条 食品生产经营者取得卫生许可证后,应当妥善保管,不得转让、涂改、出借、倒卖、出租或者以其它非法形式转让。

  食品生产经营者应当在明显位置悬挂或者摆放卫生许可证,方便消费者监督。

第五章 监督检查

  第三十七条 上级卫生行政部门应当加强对下级卫生行政部门发放卫生许可证的监督检查,发现下级卫生行政部门违反规定发放卫生许可证的,应当责令下级卫生行政部门限期纠正或者直接予以纠正。

  第三十八条 卫生行政部门及其工作人员履行卫生许可证发放职责,应当自觉接受食品生产经营单位和个人以及社会的监督。
  卫生行政部门接到举报内部工作人员违反规定发放卫生许可证的,应当及时进行核实;对情况属实的,应当立即纠正。

  第三十九条 卫生行政部门及其工作人员违反本办法规定发放卫生许可证的,由上级卫生行政部门责令改正,对有关卫生行政部门可以给予限期整改、通报批评;对有关工作人员,可以给予批评教育、离岗培训、调离执法岗位、取消执法资格等处理;情节严重,造成严重后果的,依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  追究有关人员行政责任时,按照下列原则:

  (一)申请人不符合卫生许可证发放条件,承办人出具申请人符合卫生许可证发放条件的意见的,追究承办人行政责任;

  (二)承办人认为申请人不符合卫生许可证发放条件,主管领导仍然批准发放卫生许可证的,追究主管领导行政责任。

  承办人和主管领导均有过错的,主要追究主管领导行政责任。

  第四十条 县级以上地方人民政府卫生行政部门应当根据发放的卫生许可证,建立食品生产经营者监管档案,加强对被许可人从事食品生产经营活动的监督检查,并按照规定要求做好监督检查情况和处理结果等记录的归档工作。

  第四十一条 卫生行政部门对食品生产经营者进行监督检查,应当严格遵守相关法律、法规和规章的规定;按照食品卫生监督量化分级管理的要求,实行动态管理。

  第四十二条 卫生行政部门发现被许可人不符合卫生许可证发放条件时,应当责令改正;被许可人有主管部门的,应当通报其主管部门督促整改。

  按照规定,对违法行为应当依法进行行政处罚的,卫生行政部门应当及时作出行政处罚。

  对无证无照的食品生产经营者,卫生行政部门应当积极配合工商等行政部门予以取缔。

  第四十三条 有下列情形之一的,作出发放卫生许可证决定的卫生行政部门或者其上级卫生行政部门,可以撤销卫生许可证:

  (一)卫生行政部门工作人员滥用职权,玩忽职守,给不符合条件的申请人发放食品卫生许可证的;

  (二)卫生行政部门工作人员超越法定职权发放食品卫生许可证的;

  (三)卫生行政部门工作人员违反法定程序发放食品卫生许可证的;

  (四)依法可以撤销发放食品卫生许可证决定的其他情形。

  被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得食品卫生许可证的,应当予以撤销。

  卫生行政部门依照本条第一款规定撤销食品卫生许可证,对食品生产经营者的合法权益造成损害的,应当依法予以赔偿。

  第四十四条 有下列情形之一的,卫生行政部门应当依法注销卫生许可证:

  (一)卫生许可证有效期届满未延续的;

  (二)食品生产经营者依法终止的;

  (三)卫生许可证依法被撤销、撤回或者卫生许可证依法被吊销的;

  (四)依法应当注销卫生许可证的其他情形。

  第四十五条 违反本办法,根据《食品卫生法》等有关法律法规予以处罚。

第六章 附 则

  第四十六条 本办法自2006年6月1日起施行。以往发布的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。


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宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城区物业管理实施细则》的通知

江西省宜春市人民政府


宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城区物业管理实施细则》的通知


宜府发〔2005〕30号



袁州区政府,市直各单位:
经市政府第30次常务会议研究同意,现将《宜春市中心城区物业管理实施细则》印发给你们,请认真贯彻执行。



二OO五年八月五日


宜春市中心城区物业管理实施细则

第一条 为了规范物业管理活动,保护业主和物业管理企业的合法权益,维护社区安定团结,推动社区精神文明建设,改善市民的生活和工作环境,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》和省人大《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规的规定,结合本市实际,制定本细则。
第二条 本细则适用于本市中心城区内住宅和非住宅的物业管理。
第三条 物业管理应通过公开、公平、公正的招投标等市场竞争机制选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 宜春市房地产行政主管部门(市房管局)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
宜春市城管综合执法机关和城管公安分局负责对社区社会安全工作的指导与监管。
第五条 对共用设施设备不齐全的物业管理区域,由市相关部门组织整治,创造条件逐步实行物业管理。
物业管理区域不好界定的,由街道办事处会同市文明办、市房管局按共用设施设备、建筑物规模、社区建筑划分。
建设(规划)、公安(消防)、城管(市政、绿化、供水、供气)、物价、环保、工商等有关部门及电视、电信、供电等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定,密切配合,共同做好物业管理的有关工作。
第六条 物业管理区域内的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业管理企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。
第七条 物业管理区域内的绿化建设由开发企业负责;共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理,由物业管理企业负责并接受园林绿化行政主管部门的指导监督。
第八条 物业管理区域内道路、楼宇周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业管理企业负责。
物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责。
厕所、化粪池清掏、生活垃圾收集清运工作由市容环境卫生行政主管部门指导监督。
第九条 高层物业以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼以楼外自来水表井为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表井至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十条 开发企业移交物业时,应当按以下标准无偿向业主委员会提供包括市政、环卫、文体、卫生等符合城市规划要求的物业管理用房:
房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业区,应提供不少于100平方米建筑面积的物业管理用房;房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业区,每增加1万平方米建筑面积,物业管理用房增加40平方米建筑面积,业主委员会活动用房或社区办公用房应占物业管理用房的30%,其它的为物业管理企业办公用房。
物业区内有经济收入的共用配套设施、设备和场地,统一由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
物业管理用房产权归全体业主所有,任何单位和个人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交换、买卖。
物业管理用房规划、设计、建设和验收由市建设局把关,无物业管理用房的项目不得颁发工程建设规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证、竣工验收合格证及房屋产权证。
开发企业违反规定,基础设施建设不到位的或不按规定提供物业管理用房的,在开发企业资质年检中给予通报批评、黄牌警告、降低资质或注销资质等处罚。
第十一条 同一物业管理区域内的业主,应当在市房管局指导下,由前期物业管理企业与业主大会筹备委员会组织召开首次业主大会,并选举产生业主委员会。
旧物业区由物业区所在街道办事处牵头会同居委会、市房管局组织召开首次业主大会或者业主代表大会并选举产生业主委员会。
同一物业管理区域内首次召开业主大会,还应当成立业主大会筹备委员会,业主大会完成首次大会会议议程,筹备委员会自动解散。
同一物业管理区域内,符合下列条件之一的,即可以召开首次业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会:
(一)房改房出售建筑面积达到30%以上的;
(二)新建物业出售建筑面积达到50%以上的;
(三)物业出售已满两年的。
业主人数在50人以下的且经全体业主一致同意,可以由业主共同履行业主大会、业主委员会职责并制定业主公约和议事规则。
业主在首次业主大会会议上所持的投票权。住宅业主按套计算,一套一票;商业、写字楼等非住宅业主按拥有物业的建筑面积计算,50平方米(含50平方米)以下的每一产权为1票,同一产权每超过50平方米,增加1票。尚未销售的房屋,开发商与业主享有同等的权力和义务。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30天内,持下列文件到市房管局备案:
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会成员名单;
(三)业主委员会章程;
(四)办公场所证明文件及其他需要的材料。
业主委员会成员应当由业主担任,业主委员会成员不得少于5人,人数为单数,业主委员会主任、副主任在业主委员中推选产生。业主委员会每届任期3年,其成员任期届满,可以连选连任。
业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、身体健康的业主担任。
有下列情形之一的不得担任业主委员会委员:
(一)已经不是业主的;
(二)司法部门已经认定有违法犯罪行为,或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的;
(三)被业主大会罢免后7年内的;
(四)有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规或者违反业主公约等严重行为的;
(五)其他不宜担任业主委员会委员的。
第十三条 业主大会和业主委员会应当自觉接受市房管局的指导与监督。业主大会的决定,业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。否则,市房管局有权予以纠正。
业主委员会的办公经费,在物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支,没有经营收入的,可在物业服务费中列支,建筑面积在5万平方米以下的物业区,不得超过物业服务费总收入的1%;建筑面积在5万平方米以上的物业区,不得超过物业服务费总收入的0.5%。
业主委员会负责日常事务的委员原则上不超过2人,应当给予适当补贴,补贴标准每人每月不得超过500元,但需通过业主大会表决通过,从物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支,没有经营收入的,可在物业管理服务费中列支。
第十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照国家规范性的物业服务合同文本订立合同。物业管理企业应当按照下列要求履行物业管理服务职责:
(一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施物业管理;
(二)在物业使用前,将物业的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;
(三)按照业主委员会审定的财务预算使用专项维修资金;
(四)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对物业的共用部位、共用设施设备进行日常养护;
(五)物业的共用部位、共用设施设备被损坏时,立即采用保护措施,并按照物业管理服务合同的约定进行维修;
(六)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;
(七)做好物业管理费用收支的各项帐目,妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;
(八)6个月公布1次物业管理服务费、维修基金的使用情况,接受业主和业主委员会的监督;
(九)因地制宜,利用物业区域内宣传栏等设施加大对居民的思想道德教育力度,积极开展创建文明家庭、文明楼道、文明楼院、文明小区等活动;
(十)积极配合生活垃圾袋装化工作,生活垃圾袋装收集率、日清率均达100%,有效解决垃圾裸露及乱丢乱倒造成的二次污染,保持良好的生活环境。
第十五条 物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间除应做好交接工作外,还应在10日内,向业主委员会办理下列事项,报市房管局备案:
(一)清算账目,对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以移交;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务账册;
(三)移交有关房屋、场地和财物。
第十六条 物业服务收费按照《江西省物业管理服务收费管理办法》执行。
物业服务费自房屋竣工验收交付之日起计算,未入住业主的收费标准在物业管理服务合同中双方约定,已竣工验收但未销售出去的物业,由开发商负责缴纳,但不得超过收费标准的50%。
高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度,按双方合同确定。
物业服务费是物业管理企业按市场运作方式,利用合同约定的服务性收费,包含小区内的保洁、保安、垃圾清理和转运以及其他一些基础设施设备的日常维护和养护。
物业管理服务等级由市房管局参照江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准评定,并实行动态制,每年复核一次。
第十七条 物业管理企业财务管理按照财政部、建设部颁布的《物业管理企业财务规定》执行并在物业服务合同中约定。市物价局会同市房管局对物业服务收费进行监督。
第十八条 物业使用中禁止下列行为:
(一)损坏物业承重结构和破坏物业外貌;
(二)占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备;
(三)在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;
(四)乱设摊点、乱开设餐饮店、乱设集贸市场;
(五)乱倒垃圾、杂物;
(六)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画;
(七)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声;
(八)利用房屋从事未经有关部门批准的非法的生产、经营、加工、养殖等危害公共利益和侵犯他人正当权益的活动;
(九)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第十九条 任何单位及个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。
确因维护物业或者公共利益需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意后,签订相关协定,并在约定的期限内恢复原状。
第二十条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。业主需要出租物业的应当事先告知物业管理企业,并通过房地产主管部门办理房屋租赁备案手续。
室内外装修活动未经批准不得有下列行为:
(一)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
(二)拆改燃气管道和设施。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第二十一条 住宅和非住宅都应当设立专项维修资金。
(一)新建商品房(含经济适用房、安居房),以商品房预(销)售建筑面积计算,住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准,由开发企业向市房管局代缴交专项维修资金;
(二)开发企业自留物业应当在办理产权登记前住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准缴交专项维修资金;
(三)未归集维修资金的旧物业区域,在业主委员会成立后,由业主委员会组织归集,用于物业区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。
(四)新建商品房项目,开发企业在办理商品房预(销)售许可证时,先向市房管局按项目规模预缴30%维修资金,剩下的70%在办理产权登记备案时一次性缴清,并领取维修资金缴存证明。
第二十二条 目前已由开发商代收缴的维修资金,在2005年12月31日之前全部归集到市房管局监管,并按栋立帐、核算到户。
维修资金由开发企业在销售物业时向买受人明示收缴标准,与房价一并公布。
专项维修资金属业主所有,由市房管局代管,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的,由物业管理企业提出使用维修资金申请,经业主委员会同意,报市房管局审批。
第二十三条 市房管局在代管维修资金期间发生的业务费用,应编报预算,经市财政局审批后,从代管维修资金的利息差额中列支。
第二十四条 专项维修资金按以下程序可以续筹:
(一)已筹集的专项维修资金不敷使用时,由物业管理企业提出再筹集计划,报业主委员会;
(二)业主委员会召开业主大会表决决定住宅与非住宅的续缴标准,续缴标准不得超过本细则第二十一条规定;
(三)应续筹的资金按业主占有的物业建筑面积比例由物业管理企业向业主归集,并存入市房管局物业专项维修资金帐户中。
第二十五条 业主转让物业时,其专项维修资金帐户剩余部分资金不予退还,随物业所有权同时过户;因物业拆迁或者其他原因造成物业灭失的,专项维修资金由市房管局将专项维修资金帐面余额按业主个人缴交比例退还业主。
第二十六条 本办法所称共用部位是指建筑物承重结构部位,包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。
共用设施设备是指业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
多层住宅是指7层(含7层)以下的住宅。
第二十七条 本细则由宜春市房地产管理局负责解释。
第二十八条 本细则自发布之日起实施。



青岛市公有住房出售暂行办法

山东省青岛市政府


青岛市公有住房出售暂行办法
市政府



第一条 为了加强本市公有住房出售管理,建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度,实现住房商品化,加快住宅建设,根据国家、省有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所称公有住房,是指市直管公有住房和机关、社会团体、企业、事业单位自管公有住房。

第三条 本市市南、市北、四方、李沧四区范围内的符合规定的公有住房,均可依照本办法规定出售给个人。

第四条 出售的公有住房必须是成套、独用、完好或基本完好的房屋。
已列入旧城改造规划、产权不清、具有历史保护价值以及市人民政府认为不宜出售的其他房屋不得出售。

第五条 凡在本市具有常住户口的个人,均可向房屋产权单位申请购买其新分配的公有住房或已租住的公有住房。个人购买公有住房坚持自愿的原则。鼓励购房人参加住房保险。
无租赁关系的新建公有住房和腾空的旧公有住房,按照“先售后租”和无房户、住房困难户优先的原则,售给符合分房条件的个人。
有租赁关系的公有住房,只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。购房人申请购房时需出具经过公证的同住人意见书。

第六条 对符合购房条件的个人购买自住公房,房屋产权单位均应按本办法的规定出售。
市直管公有住房的出售由各区房产管理部门提出审核意见,经市房产管理部门审定后组织实施。
机关、社会团体、企业、事业单位的自管公有住房出售实行审批制度。具体办法由市住房制度改革领导小组办公室(以下简称市房改办)制定。

第七条 个人购买公有住房的面积按建筑面积计算。每户建筑面积由使用面积、结构面积和应分摊的共用面积组成。

第八条 向中低收入家庭出售公有住房实行成本价;向高收入家庭出售公有住房实行市场价;目前暂定双职工年收入合计超过3·6万元为高收入家庭。
成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区公用设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。1994年出售新建公有住房的成本价为851元/平方米。

第九条 根据我市职工年平均工资水平,目前中低收入家庭购买住房可以实行标准价。
标准价由负担价和抵交价两部分组成。负担价按本市上一年双职工年平均工资的3倍购买新建砖混一等结构、建筑面积56平方米的住房计算,1994年的负担价为396元/平方米。抵交价按双职工合计工龄65年内积累的由单位资助的住房公积金和住房补贴贴现的80%计算,
1994年的抵交价为251元/平方米,本市1994年出售新建公有住房的标准价为647元/平方米。

第十条 出售公有住房的成本价和标准价由市房改办会同有关部门按规定每年测定,由市人民政府审定报省人民政府批准后公布执行。执行年度为当年的7月1日至次年的6月30日。
当年公有住房出售的标准价,根据职工上年平均工资水平、单位发给的住房补贴和资助职工建立公积金水平确定。计算新房负担价的双职工家庭年平均工资的倍数逐步提高,1995年前为3倍,以后每年提高0.1倍,2000年达到3.5倍。随职工家庭年平均工资的增加,出售
公有住房逐步由标准价过渡到成本价。

第十一条 个人购买公有住房给予以下房价折扣:
(一)公有住房成新折扣,以标准价购买旧住房,负担价以出售当年新房的负担价为基数按成新折扣计算,每年折扣率为2%,住房使用年限超过30年的以30年计算;抵交价折扣最多不能低于新房抵交价的80%。前述两项折扣合计,1994年旧房的年折扣率为新房标准价的1
.48%。经过大修或设备更新的房屋按《青岛市城市房屋估价暂行办法》的规定进行评估后确定成新折扣。
(二)个人购买现已租住公有住房的,给予折扣。1994年折扣率为负担价的5%,1995年后每年减少一个百分点。
(三)根据购房职工1992年以前的工龄给予折扣,每一年工龄折扣的数额,按抵交价除以65年计算。1994年每年工龄折扣额为3.86元/平方米。职工工龄年限由所在单位确认。离退休职工购房计算工龄的时间按国家规定的离退休年龄计算,提前离退休的职工,按实际工
作年限计算。
(四)根据购买房屋所处地域、房屋结构、层次、朝向、设施、装修标准以及使用方便程度等因素,给予折扣。
(五)购买公有住房一次付清房款的给予折扣,折扣率参照政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额确定,1994年的折扣率为实际售价的20%。

第十二条 以成本价出售公有住房的实际售价先按以标准价出售的办法计算实际售价,再乘以当年成本价与标准价的比值。1994年成本价与标准价的比值为1.31。

出售公有住房每平方米建筑面积的实际售价:一类区域不得低于150元,二类区域不得低于140元,三类区域不得低于135元,四类区域不得低于130元;五类区域不得低于125元,六类区域不得低于120元。

第十三条 个人按标准价或成本价购买公有住房,每个家庭只限一次。购房面积按青岛市规定的住房标准控制,超过标准的面积执行市场价。
个人按标准价或成本价购买住房后,因工作变动等原因,所在单位同意给予调整分配住房时,可以按同期的标准价或成本价购买所调整的新房。但同时应将原已购买的住房以同期的标准价或成本价返售给原售房单位。

第十四条 个人购买市直管公有住房须一次付清购房款。
购买单位自管公有住房,经产权单位同意,可以一次付款,也可以分期付款。
分期付款的,首期付款不得低于购房的30%,分期付款的期限不超过10年。分期交付的部分计收利息,利率按政策性抵押贷款利率确定,单位不得贴息。经办政策性住房金融业务的银行,应充分利用政策性住房资金,向购房人提供政策性抵押贷款。
购房人分期付款期间调离本市或死亡的,由其符合购房条件的直系亲属或合法继承人付清房款。其符合购房条件的直系亲属或合法继承人不购买住房,由售房单位与其直系亲属或合法继承人进行经济结算。

第十五条 个人购买公有住房可以申请使用本人和在本市工作的直系亲属名下的住房公积金和认购的住房建设债券支付或折抵购房款。职工购买住房后,仍享受目前的住房补贴和单位按规定资助的住房公积金。

第十六条 个人以市场价购买的住房,产权归个人所有,房屋产权手续齐全后,可以依法进入市场交易,按规定缴纳有关税费后,收入归个人所有。
个人以成本价购买的住房,产权归个人所有,住用5年后可以依法进入市场交易,按规定补缴土地使用权出让金和缴纳其他有关税费后,收入归个人所有。
个人以标准价购买的住房拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承,不能赠与。住用5年后可依法进入市场交易。在同等条件下,原售房单位有优先购买权或租用权,原售房单位撤销的,房产管理部门有优先购买权或租用权。售、租房收入在补缴土地使用
权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。

第十七条 个人购买公有住房,应按《青岛市房产交易管理办法》办理产权登记手续,按规定领取房屋所有权证和土地使用权证。出售、出租、赠与、继承以及其他形式转让所购住房,应当按规定办理有关手续,缴纳规定的税费。

第十八条 个人购买的公有住房,分户门以内的维修由购房人自理。售房单位从售房款中提取10%,购房人另付购房款的2%,作为共用部位及设施的维修基金。以基金利息支付维修费用;不足部分按其面积比例另行分摊。
维修基金由产权人、居委会以及相关人员组成的住房管理委员会(简称管委会)负责管理,在未成立管委会之前,管委会职责由原房产经营单位代理。具体管理办法由市房改办另行制定。

第十九条 房屋共用部位及设施的管理维修实行社会化服务,委托物业公司负责。对未实行物业管理的房屋,暂由售房单位负责,逐步向物业管理过渡。

第二十条 公有住房的售房收入提取共用部位维修基金后,国有住房按照国家规定比例分别上缴财政和留归单位,全额纳入各级住房基金,专项用于住房建设和住房制度改革。

第二十一条 对违反本办法有关规定的单位和个人,由市房产行政管理部门按下列规定予以处罚:
(一)售房单位谎报所售房屋情况的(包括面积、售价等)对售房单位处以实际售房价款的5%至10%的罚款,并责成售房单位重新申报;
(二)向不符合购房条件的人出售房屋的,责令改正并对责任者处以500元至1000元罚款;
(三)隐瞒事实,弄虚作假骗购公有住房的,取消当事人购房资格,收回房屋,并对当事人处以500元至2000元的罚款;
(四)以成本价和标准价购买的住房,住用不足5年擅自出售和变相出售的,责令其补缴市场价与原购房价的差额部分,并对出售人处以“差额”部分一至二倍的罚款。

第二十二条 当事人对行政管理部门作出的行政处罚决定不服的,可依照《行政复议条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议和提起诉讼。

第二十三条 行政管理部门和有关单位工作人员应当依法办事,对滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十四条 各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区人民政府,可参照本办法结合当地情况制定本市、区公有住房出售办法,报青岛市住房制度改革领导小组批准后施行。
驻青部队所管住房,按军队房改方案施行。

第二十五条 本办法具体执行中的问题,由青岛市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

第二十六条 本办法自发布之日起施行。1992年6月29日市人民政府发布的《青岛市出售公有住房暂行办法》同时废止。
一、青岛市1994年新建住房单位面积标准价格表
(元/平方米)
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┃ 房屋类别 │ │ │ │ │ │ │
┃ │ 钢 │ 钢 │ 砖 │ 砖 │ 砖 │ 砖 │ 砖 │ 砖 ┃
┃单位面积标准价 │ 混 │ 混 │ 混 │ 混 │ 混 │ 木 │ 木 │ 木 ┃
┃ │ 一 │ 二 │ 一 │ 二 │ 三 │ 一 │ 二 │ 三 ┃
┃区域类别及增减率│ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 ┃
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┃一类区域(105%) │1153│904 │679 │532 │429 │728 │663 │520 ┃
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┃二类区域(100%) │1098│861 │647 │507 │409 │693 │631 │495 ┃
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┃三类区域(95%) │1043│818 │615 │482 │389 │658 │599 │470 ┃
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┃四类区域(90%) │988 │775 │582 │456 │368 │624 │568 │446 ┃
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┃五类区域(85%) │933 │732 │550 │431 │348 │589 │536 │421 ┃
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┃六类区域(80%) │878 │689 │518 │406 │327 │554 │505 │396 ┃
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┃ 1、区域类别按照青岛市售房区域分类表划分。 ┃
┃ 备 注 2、负担价=标准价-抵交价(251元/平方米) ┃
┃ 3、各类房屋的成本价=标准价×1.31 ┃
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二、计算公式
(一)按标准价售房的实际售价计算公式
实际售价=《〔标准价×(1-年折扣率×已竣工使用年限)-(年工龄折扣额×购房工龄)-(负担价×现住房折扣率)〕×(1-调剂系数之和)×该住房建筑面积+设备装饰费用》×(1-一次付款折扣率)
(二)按成本价售房的实际售价计算公式
实际售价=标准价的实际售价×当年成本价/当年标准价



1995年3月7日