一、基本案情

　　周某在县城建有房屋一栋，2008年7月办理了产权登记手续。次年，周某因生意亏损，欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈，周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天，李某支付了购房款50万元给周某，周某将房屋产权手续交给了李某，双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日，周某外出务工，双方失去联系，后李某亦外出务工，买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节，周某回家过节，此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值，即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续，将该房以90万元的价格出售给陈某，并办理了房屋过户登记手续。2001年底，李某外出务工回家，找到周某要求其办理房屋过户手续，周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某，但李某不允，只要房屋，双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。

　　二、分歧

　　法院在审理过程中，出现两种不同处理意见。第一种意见认为，李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效，应继续履行，讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某，并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实，具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人，将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。

　　第二种意见认为，虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续，实现了物权转移登记，陈某取得了房屋的合法物权。因此，李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的，无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》，由周某退还购房款给李某，并按违约责任赔偿李某的经济损失。

　　三、评析：笔者同意上述第二种意见，其理由是：

　　本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，李某已实际支付了大部分购房款，为什么还不能取得房屋所有权？这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该法条可看出，不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此，我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义，意思主义是例外。

　　何为债权形式主义？这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种，基于法律行为的物权变动如何进行，各国物权立法上有三种模式，即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力，亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外，还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合，其核心是：物权的变动，只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可，不需另有物权的合意。由此，债权形式主义引起　物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案，李某与周某签订的《房屋买卖合同》，仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。

　　由上可看出，合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系，主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，也就是前述所说的前提，而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”，其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记，其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。

　　因此，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但因没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，李某不能取得物权。相反，陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同，并办理了产权转移手续，房屋所有权发生了转移，陈某取得了物权。所以，在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了

　　（作者单位：湖南省道县人民法院）
铁道部


新老兵铁路运输组织工作办法
1994年10月1日，铁道部

第一章 总 则
第一条 中国人民解放军和中国人民武装警察部队的入伍新兵、退伍老兵（以下简称新老兵）的运输工作是贯彻落实《中华人民共和国兵役法》，支持和热爱人民子弟兵的具体表现。新老兵运输工作任务繁重并具有涉及部门多、新兵集中、老兵分散、时间紧、要求高、组织工作难度大的特点。为使新老兵运输工作纳入规范化、制度化轨道，优先、优质、安全地完成运输任务，特制定本办法。
第二条 新老兵运输期限原则上要避开春节旅客运输，通常情况下，老兵基本为1个月，自12月1日起运，新兵基本为20天，自12月10日起运，均至12月底结束。
第三条 新老兵运输工作要认真贯彻“人民铁路为人民”的服务宗旨，坚持优先运输的原则，统筹安排，周密计划，精心组织，严格管理，均衡运输，确保安全正点，优质服务，圆满地完成运输任务。

第二章 组 织 领 导
第四条 各铁路局（集团公司，下同）、铁路分局（总公司，下同）、较大的车站要分别组成有驻在军代处参加的领导机构，下设办公室，专门负责新老兵运输工作，铁路部门与军方要密切配合，通力合作，要按照职能分工，明确任务和责任，认真检查、落实各项准备工作，严格执行运输方案，保证新老兵运输工作顺利进行。
第五条 车站的新老兵运输办公室，要组织好新老兵的售票、乘降、中转和行李托运工作，较大的车站要在当地政府的领导下，配合民政部门成立临时中转接待站，做好新老兵的食宿、医疗卫生等工作。为搞好站、车秩序，可请当地驻军或武警部队协助维持。

第三章 运 输 组 织
第六条 在全国新兵运输开始前40天，各铁路局根据驻铁路局军代处提出的概略运输计划和运输要求，协助编制新兵初步运输方案，做好运输的前期准备工作。
第七条 新老兵运输方案内容包括：
运输总人数、总列数、车数。选用图定旅客列车的日期、车次、始发、到达计划；预留车次、日期、车厢数、人数，到达及中转计划；铁、水路接运计划；铁路、航空接运计划等。
第八条 凡经铁路运输的入伍新兵，以及出西藏和新疆等边远地区需要统一组织运送的老兵，都要制定运输方案。
制定方案的原则：
一、树立全局观念，合理选择运输方式，在规定运输期限内，组织均衡运送。
二、安排铁、空接运方案时，在时间衔接上，铁路运输要服从航空运输。
三、始发、中转铁路局，要根据新老兵乘车计划最终到站，尽可能组织直达运输，减少中转。
四、局间交接计划要严格区分中转与终到，优先交接中转计划。车次、时间、人数、到站要准确无误。
第九条 铁道部、交通部、民航部门和总后军交运输部在新兵起运前20天左右采取会议或其他方式，对各单位编制的跨区（铁路局）的初步方案，进行统一调整、平衡、审定，形成正式运输方案。运输方案的铁路部分，以运输局文件下达。
第十条 新兵运输方案确定后，原则上不得变更，各铁路局要以运输方案为依据，认真研究，统一部署，精心组织，抓好落实，搞好服务。

第四章 运 输 方 式
第十一条 铁路运输的新老兵全部乘坐客车（国际旅客列车与市郊列车除外），采取四种运输形式：
一、选用旅客列车
选用出局的旅客列车时，尽量选用能直接到达的列车，以减少中转；必须中转时，要注意车次的衔接。
为方便部队，在保证安全、不影响铁路局分界口交出时分的前提下，可以组织新老兵在旅客列车不停车的车站乘降，铁路局管内的列车经铁路局批准；直通列车经铁道部批准，但每列车最多不得超过两次临时停车。
凡被选用运送新兵的列车，在使用区段内各站一律停售硬席客票，软卧仍按原票额分配计划执行。
仅选用硬座的旅客列车，软、硬卧仍按原票额分配计划执行。
旅客列车中凡有一辆硬卧代用硬座时，将该列车沿途各站的硬卧票额取消，其余硬卧票额由始发站发售。
旅客列车凡全列被选用时，编组中硬卧全部代用硬座，始发和沿途各站的票额全部取消，原规定的机车乘务员便乘铺位改在宿营车安排。
硬卧代用硬座时，严禁车站和列车将上、中铺发售给其他旅客。
通勤职工、通学学生准乘运送新兵的列车，但不准与新兵争座席。
二、在旅客列车中预留车厢
对于不足以组织整列运输，又不便零星购票的新兵，由铁路局和驻局军代处商定，应在旅客列车中预留车厢运送。需要预留外局始发列车车厢时，要事先与始发局商定，并报经铁道部批准。
三、有计划购买客票
老兵和零散新兵原则上采取购买客票、分散运输的方法。在新老兵运输前，驻军较多、运量较大的车站新老兵运输办公室要主动召集当地驻军进行协商，根据运输期限和人员去向情况，统筹安排，均衡运送。按单位划片，定时间、定车次，纳入旅客运输计划。老兵乘车不宜集中同一车厢，特别是不同部队的老兵要尽量分车厢安排。保证优先售票，有条件的车站，应派人到部队驻地预售车票。
四、加开列车
各局在情况需要时，亦可利用临客运行线组织加开临客整列运送新兵，所编列车不得少于15辆，其中配行李车、宿营车、餐车、隔离车各1辆，并按规定配茶炉车和广播车，同时要保证供电、供暖。在管内也可以使用客车底开行军列输送。

第五章 运 行 组 织
第十二条 经铁路运输的接兵单位，要派人于起运日期5天前，到始发车站的新老兵运输办公室（或客运部门）办理乘车手续。
第十三条 站车要严格按运输方案组织运输。如经批准方案变更时，由始发铁路局（分局）客调、军代处，分别提前通报中转和到达局（分局）客调、军代处。
各级新老兵运输办公室或客运等有关部门接到通报后，按照分工组织好接到与中转工作。
第十四条 凡纳入计划购买客票的，由始发站新老兵运输办公室（或客运部门）在落实始发计划后，直接通报中转站新老兵运输办公室（或客运部门）。
第十五条 接兵部队必须严格按下达的运输方案组织运输，不得擅自变更。遇特殊情况需要变更时，跨铁路局的由铁道部客调和总后军交运输部调度室共同批准，铁路局管内发到的由铁路局客调和驻铁路局军代处共同批准。需要中转换乘的要及时派出联络人员，提前3天凭介绍信和联系人有效证件到中转换乘车站新老兵运输办公室（或客运部门）和当地的中转接待站联系办理中转换乘等事宜。
第十六条 车站要保证新老兵优先购买客票、优先进站上车、优先中转换乘、优先托运行李。有条件的要开设专用候车室和售票窗口。
第十七条 各级铁路部门和各级军代处要密切协同，加强调度指挥，确保按计划组织运行，认真做好运输协同配合工作，保证安全。

第六章 途 中 管 理
第十八条 各局担当新老兵运输的列车，要选择业务素质高、政治思想好、应变能力强的同志值乘，做到热情服务，礼貌待客，加强宣传，提供方便，创造良好的旅行环境。
第十九条 途中发生问题要及时处理并向驻车站军事代表反映。无关人员不得搭乘列车。对触犯刑律的老兵要由公安部门依法处理，新兵由部队处理。
第二十条 要认真做好新老兵途中饮食供应工作，编组中挂有餐车的列车，新兵一律在车上用餐，沿途有关站段要做好餐料补充，上水站必须保证全列满水。
第二十一条 对运送新老兵的列车，各级调度重点掌握运行情况，部队及站、车人员要严格按计划组织乘降，保证安全正点。列车晚点后要积极组织赶点，赶不上接续车、船时，要采取补救措施，尽快安排中转。人员漏乘时，按军运有关规定办理，途中发生伤、病情况，铁路要与军方配合，就近救治。其医疗费用由当地征兵部门支付。对危重伤、病者，部队要留人料理，负责善后工作。
第二十二条 运送新兵期间，全国大部分地区已进入采暖期，各局要做好站、车的防寒工作，保证暖气供应。并加强“两炉、一灶、一电”管理，防止发生火灾、爆炸事故。
第二十三条 在新老兵运输期间，各直通旅客列车的列车长，不论本次列车是否有乘坐兵员计划，都必须到始发站所在客运（列车）段派班室或车站计划室报到，联系新老兵运输有关问题，接受并保证良好地完成新老兵运输任务。
第二十四条 对于新老兵运输中发生的组织方面的问题，兵员之间或兵民之间纠纷、兵员伤病等问题，站车工作人员要积极妥善处理，并将情况上报，车站报告所在分局，列车报告列车停靠车站（运行途中为前方停靠车站）所在分局和本段领导；站、车人员处理不了的问题，立即报告上级领导，并通过分局、路局及时将情况上报铁道部客调。

第七章 行 车 托 运
第二十五条 新老兵运输期间，乘坐火车的新老兵可免费携带35公斤随身行李，超过免费重量部分，按军运办理的，凭部队团以上机关证明信；购买客票分散走的，凭车票及退伍证，于乘车前3天至5天办理行李托运手续，铁路按行李计算运费。
第二十六条 办理行李托运，车站开具托运行李票，要一人一票。有条件的车站，可以派人到部队驻地办理托运，部队要积极配合，提供方便。
第二十七条 严禁携带和托运武器、弹药、雷管及其他易燃、易爆、危险品乘车，部队要负责检查把关，车站凭部队团以上机关的施封条，免检托运。对于部队施封免检托运的行李，站车有权抽查，如发现行李夹带和随身行李携带危险品，部队或公安部门要立即收缴，并通报所在部队及其上级领导机关，视情节轻重，追究当事人和有关人员的责任。
第二十八条 办理托运行李，要严格按行李托运要求，拴挂货签、自备标记和内附标记，也可在行李包装外面标明发站、到站、收货人姓名和详细地址，并注明醒目的“老兵行李”字样。
第二十九条 办理托运退伍老兵行李的车站，要优先装运，及时中转，做到人到行李到。行李到达后，托运人要尽快领取，免收保管费。

第八章 统计报告及总结
第三十条 各列车始发和中转站，要于当日将本站发送或中转的新老兵数量报分局客调，分局客调汇总后报路局客调；各铁路局客调将前一天发送或中转的新老兵数量，报铁道部客调；铁道部客调每天将兵员运送情况制表，连同各局所报新老兵运输中的问题和好人好事，每天向有关领导汇报，并形成制度。重要的问题，由铁道部向总后军交运输部通报，以利更好地相互配合，搞好此项工作。
第三十一条 新老兵运输任务完成后，各分局和路局客调要及时汇总情况，总结经验，找出不足，并以书面形式逐级上报，同时报同级客运主管部门领导。铁道部客调于新老兵运输任务完成后5天内写出总结报告，报运输局领导。
第三十二条 每年新老兵运输工作结束后，在适当时间，邀请总后军交运输部领导座谈，征求对新老兵运输工作的意见，以期使此项工作不断改进，做得更好。

第九章 附 则
第三十三条 各铁路局应根据本办法制定实施细则。
第三十四条 本办法自1994年新老兵运输起施行。
第三十五条 本办法由铁道部运输局负责解释。